Ярославское ш., 62 км от МКАД
Игнатьево-5 СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 30 м², участок 7,4 сот., кирпич.
Цена 3,15 млн ₽; цена не менялась с 16.09.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 55 %
Земля ≈60 тыс. ₽/сот. × 7,4 сот. = 442 тыс. → дом ≈2,71 млн ₽, 90 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 46 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈2,68 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,69 млн / целевая ≈1,52 млн / пессимист. ≈1,35 млн → от пессимистичной прибыль −1,83 млн ₽, маржа −135 %, ROI −57 %.
Коммуникации: колодец; газ — баллоны; свет — есть; в описании: баня.
До ст. Дубининское ≈5,6 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10202
Рейтинг 23/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 11.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 5.2 |
| участок | 5 | 31 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 59 782 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 442 000 ₽ (7,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 708 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 90 267 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Игнатьево-5 СНТ | 5,5 сот. | 600 000 | 109 091 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Игнатьево-5 СНТ | 7 сот. | 1 100 000 | 157 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Игнатьево-5 СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Игнатьево-5 СНТ | 2,7 сот. | 150 000 | 55 556 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Игнатьево-5 СНТ | 8,8 сот. | 700 000 | 79 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Игнатьево-1 СНТ | 6,9 сот. | 400 000 | 57 971 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Игнатьево-4 СНТ | 8,7 сот. | 399 000 | 45 862 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Игнатьево-4 СНТ | 4,5 сот. | 650 000 | 144 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Игнатьево-2 СНТ | 4,6 сот. | 300 000 | 65 217 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Озерное СНТ | 4,3 сот. | 450 000 | 104 651 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 714 / 50 000 / 89 583 |
| цена объекта | 3 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 677 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 687 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 603 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 518 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 350 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 827 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −135 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −57 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.4 км | Первомайский СНТ | 30 м² | 9 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Богородское пгт | 30 м² | 11 сот. | 3 950 000 | 131 667 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Дон СНТ | 36 м² | 4,5 сот. | 1 800 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Треугольник СНТ | 35 м² | 7,5 сот. | 1 600 000 | 45 714 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Атмосфера СНТ | 24 м² | 8 сот. | 2 150 000 | 89 583 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.09.2026 | 3 150 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 150 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагаем вашему вниманию земельный участок с домом и баней в Снт "Игнатьево -5 " Вокруг тишина и природа, а вся городская инфраструктура находится в г. Пересвет, в 10 мин. На машине или автобусе, можно дойти пешком или на велосипеде. До Сергиева Посада 16 км, где есть детский парк, РБ, торговые центры, Свято -Троицкая Сергиева Лавра. Дом из бруса: кухня 2 комнаты большая веранда. Внутри стены зашиты панелями, а потолок вагонкой. Высота потолка 2,40 м, Отопление электрическое. Подключен Wi-Fi. Крыша покрыта металлочерепицей, окна пластиковые, входная дверь металлическая. Участок ровный, сухой. Растут яблони, груша, вишня. На участке стоят две новые большие теплицы, колодец, беседка для отдыха, гараж, баня- обшита металлом, крыша металлочерепица. Есть душ, мансарда для гостей. Кадастровый номер участка 50:05:0120149:102. Подведено электричество-7 квт, вода из колодца ( 25 колец) заведена в баню и дом. Газ балонный, Взносы 2500т. Р. /год. Заезд на территорию через шлагбаум. Мусорный контейнер находится на въезде в Снт. Дорога асфальт до Снт, далее грунтовая дорога до участка. Зимой снег чистят. До Снт можно добраться на автомобиле, рейсовом автобусе "Сергиев Посад Пересвет" 23, ( интервал движения 20 мин.) 1 взрослый собственник. Реальному покупателю -хороший торг. Документы готовы. Станьте обладателем участка с домом и баней почти в черте города. Звоните или пишите нам, чтобы узнать больше и договориться о просмотре.