Ярославское ш., 32 км от МКАД
Воря-2 СНТ, Пушкинский гор. округ
Дача 75 м², участок 7,5 сот., брус.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,9 млн; цена не менялась с 30.07.2024.
Рейтинг 44/100 · уверенность 65 %
Земля ≈273 тыс. ₽/сот. × 7,5 сот. = 2,05 млн → дом ≈1,15 млн ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 31 тыс.–79 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,99 млн / целевая ≈3,59 млн / пессимист. ≈3,19 млн → от пессимистичной прибыль −827 тыс. ₽, маржа −26 %, ROI −21 %.
Коммуникации: скважина; отопление — печь.
До ст. Путилово ≈1,9 км по прямой; до МКАД 32 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10200
Рейтинг 44/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 97 % | 17.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 32 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 70 % | 10.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 273 332 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 050 000 ₽ (7,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 150 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 333 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Воря-2 СНТ | 10 сот. | 4 000 000 | 400 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Воря-3 СНТ | 8,3 сот. | 3 500 000 | 421 687 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Воря-2 СНТ | 7,9 сот. | 1 500 000 | 189 873 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Воря-13 СНТ | 6,7 сот. | 1 799 999 | 268 657 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Воря-3 СНТ | 5,5 сот. | 2 400 000 | 436 364 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Воря-3 СНТ | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Медик-1 СНТ | 8,7 сот. | 2 500 000 | 287 356 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Полесье СНТ | 5,6 сот. | 2 000 000 | 357 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Полесье СНТ | 6,4 сот. | 2 300 000 | 359 375 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Путилово с. | 11 сот. | 3 300 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 769 / 52 941 / 78 571 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 991 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 791 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 592 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 193 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -827 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −21 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Заречье СНТ | 70 м² | 11 сот. | 4 500 000 | 64 286 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Медик-1 СНТ | 85 м² | 6,3 сот. | 4 500 000 | 52 941 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Воря-2 СНТ | 60 м² | 5,5 сот. | 3 700 000 | 61 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Рассвет СНТ | 75 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 34 667 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Останкино д. | 75 м² | 10 сот. | 3 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Восточное-2 ДНП | 65 м² | 5,5 сот. | 2 000 000 | 30 769 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Память Мичурина СНТ | 60 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 71 667 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Могильцы д. | 80 м² | 9,5 сот. | 2 599 000 | 32 488 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Простор СНТ | 70 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 78 571 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Могильцы д. | 80 м² | 9,5 сот. | 8 900 000 | 111 250 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.07.2024 | 3 200 000 | история площадки |
| 22.01.2025 | 3 400 000 (+200 000) | история площадки |
| 07.03.2025 | 3 200 000 (−200 000) | история площадки |
| 12.05.2025 | 3 600 000 (+400 000) | история площадки |
| 17.05.2025 | 3 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 18.07.2025 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 20.09.2025 | 3 200 000 (−200 000) | история площадки |
| 28.09.2025 | 3 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 21.10.2025 | 2 900 000 (−200 000) | история площадки |
| 31.12.2025 | 3 500 000 (+600 000) | история площадки |
| 25.03.2026 | 3 900 000 (+400 000) | история площадки |
| 26.04.2026 | 3 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 04.05.2026 | 3 600 000 (−200 000) | история площадки |
| 05.07.2026 | 3 200 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу в Красноармейске Снт Воря 3. Участок 7.5 соток, по факту 10 соток. Ухожен, газон, дорожки, садовые и лесные деревья, скважина, хозблок, дом брус с мансардой 70 кв. М Отделка вагонкой, утеплен, свет, вода горячая и холодная в доме, душевая кабина, бойлер. Отопление печь-бульерьян, До леса, реки 200 метров. Красивое место. Соседи живут круглый год. Для садоводства, подсобного хозяйства, на лето не сдается только продажа. Качели, садовая мебель, американская газонокосилка в подарок покупателю. Жилое строение без права регистрации. Назначение нежилое-садоводство. По ипотеку не подходит. Для садоводства.