Ярославское ш., 55 км от МКАД
Малахит СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 60 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 18.08.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 68 %
Земля ≈130 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 779 тыс. → дом ≈2,42 млн ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 26 тыс.–55 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,23 млн / целевая ≈2 млн / пессимист. ≈1,78 млн → от пессимистичной прибыль −2,14 млн ₽, маржа −120 %, ROI −55 %.
Коммуникации: газ — нет; свет — есть.
До ст. Топорково ≈0,4 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10194
Рейтинг 20/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 11.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 129 868 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 779 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 421 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 350 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Малахит СНТ | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Луч СНТ | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Малахит СНТ | 15 сот. | 1 400 000 | 93 333 | снят (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Малахит СНТ | 15,5 сот. | 1 952 000 | 125 935 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Земледелец СНТ | 6 сот. | 1 250 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Зубачево д. | 8 сот. | 6 000 000 | 750 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Зубачево д. | 12 сот. | 8 500 000 | 708 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 6 сот. | 3 150 000 | 525 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Топорково СНТ | 5 сот. | 1 200 000 | 240 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Торгоша СНТ | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 833 / 34 436 / 55 344 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 227 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 116 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 004 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 782 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 138 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −120 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −55 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Источник СНТ | 60,2 м² | 6,8 сот. | 2 400 000 | 39 867 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Дубрава СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 25 833 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Механизатор СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 28 333 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Полюс СНТ | 65,5 м² | 6,1 сот. | 1 800 000 | 27 481 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Радуга и Эльбрус СНТ | 62 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 33 871 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Малахит СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Атмосфера СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 28 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Полет СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Магистраль СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 43 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Садовод СНТ (Северный пос.) | 52,4 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 55 344 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.08.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача площадью 60м2, 2 этажа, построенна в 1990 году из бруса. Дом расположен на участке 6 соток в Снт. Внутри обшит вагонкой. В доме 4 комнаты. На территории ухоженный сад с цветниками и грядками, а также небольшая летняя кухня. Участок подключен к центральному водоснабжению, канализации нет. Электричество проведено, газ отсутствует. До ж/д станции 5 минут пешком. Одна остановка до Сергиева Посада.