Ярославское ш., 16 км от МКАД
Щелково г., Щелково гор. округ
Дача 78,9 м², участок 5 сот., брус.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 02.02.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 67 %
Земля ≈152 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 761 тыс. → дом ≈2,44 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 47 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈1,48 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,79 млн / целевая ≈4,32 млн / пессимист. ≈3,84 млн → от пессимистичной прибыль −362 тыс. ₽, маржа −9 %, ROI −9 %.
Коммуникации: летний водопровод; газ — по границе.
До ст. Фрязино ≈3,3 км по прямой; до МКАД 16 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10193
Рейтинг 36/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 15 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 90 % | 5.5 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 26 % | 3.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 152 261 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 761 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 439 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 913 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Лесное Фрязино-2 СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Заозерный СНТ | 10,7 сот. | 2 000 000 | 186 916 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лесное Фрязино СНТ | 8,5 сот. | 4 200 000 | 494 118 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Заозерный СНТ | 11,1 сот. | 2 300 000 | 207 207 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Заозерный СНТ | 5,9 сот. | 3 250 000 | 550 847 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Заозерный СНТ | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Заозерный СНТ | 8,6 сот. | 1 300 000 | 151 163 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Заозерный СНТ | 13 сот. | 1 400 000 | 107 692 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Заозерный СНТ | 12,7 сот. | 1 900 000 | 149 606 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Заозерный СНТ | 22,5 сот. | 3 500 000 | 155 556 | снят (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 78,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 478 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 47 143 / 68 000 / 83 333 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 795 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 555 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 316 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 836 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -362 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Заозерный СНТ | 75 м² | 7,2 сот. | 5 100 000 | 68 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Березка СНТ | 70 м² | 4 сот. | 3 300 000 | 47 143 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Литвиново-1 СНТ | 78,3 м² | 5,5 сот. | 6 000 000 | 76 628 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Кабельщик СНТ | 67 м² | 7,4 сот. | 4 500 000 | 67 164 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Литвиново КП | 70 м² | 6 сот. | 11 500 000 | 164 286 выброс, не в счёт | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Доброе СНТ | 70,1 м² | 6 сот. | 4 400 000 | 62 767 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Металлист СНТ | 60 м² | 6,7 сот. | 5 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Плещеево СНТ | 56,3 м² | 5,2 сот. | 4 500 000 | 79 929 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Ивушка-1 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Простор СНТ | 70 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 78 571 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.02.2026 | 4 000 000 | история площадки |
| 17.05.2026 | 3 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 26.05.2026 | 3 500 000 (−300 000) | история площадки |
| 17.06.2026 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 23.06.2026 | 3 300 000 (−100 000) | история площадки |
| 01.07.2026 | 3 200 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Газ по границе участка, кабельный интернет Фрязино нэт, электричество 8 квт, можно увеличить до 80 квт. От станции Фрязино товарная 3км по лесной дороге, дорога асфальтированная до дома. Членские взносы 20к тысяч в год. Летний водопровод трубы пнд новые. Дом щитовой, есть навес для автомобиля. Есть магазин в Снт работает с мая по ноябрь. На территории Снт есть две детские площадки.