Ярославское ш., 59 км от МКАД
Наш Дивный СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 60 м², участок 10 сот., сэндвич-панели.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,45 млн; первая цена 3,45 млн ₽ от 14.09.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 57 %
Земля ≈93 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 931 тыс. → дом ≈2,27 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 33 тыс.–43 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,32 млн / целевая ≈2,09 млн / пессимист. ≈1,86 млн → от пессимистичной прибыль −2,06 млн ₽, маржа −111 %, ROI −53 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Дубининское ≈2 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10192
Рейтинг 24/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 18 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 48 % | 2.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 6 % | 0.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 93 080 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 931 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 269 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 817 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Наш Дивный СНТ | 7,5 сот. | 990 000 | 132 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Наш Дивный СНТ | 11 сот. | 1 700 000 | 154 545 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Наш Дивный СНТ | 8,2 сот. | 1 300 000 | 158 537 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дивный-3 ТСН | 6,6 сот. | 900 000 | 136 364 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дивный-3 ТСН | 7 сот. | 650 000 | 92 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Локомотив-3 СНТ | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Локомотив-3 СНТ | 8 сот. | 750 000 | 93 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дубининское д. | 11 сот. | 1 902 563 | 172 960 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дубининское д. | 13 сот. | 1 000 000 | 76 923 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дивный-2 ТСН | 7 сот. | 550 000 | 78 571 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 000 / 42 500 / 43 000 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 324 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 208 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 092 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 859 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 061 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −111 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −53 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.2 км | Торгоша СНТ | 60 м² | 8,2 сот. | 2 550 000 | 42 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Локомотив-3 СНТ | 72 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 48 611 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Малахит СНТ | 50 м² | 6,6 сот. | 2 150 000 | 43 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Малахит СНТ | 50 м² | 7 сот. | 1 900 000 | 38 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Зеленый СНТ | 54 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 42 593 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Ильинское с. | 50 м² | 6,1 сот. | 1 650 000 | 33 000 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.09.2026 | 3 450 000 | история площадки |
| 18.09.2026 | 3 400 000 (−50 000) | история площадки |
| 16.10.2026 | 3 300 000 (−100 000) | история площадки |
| 30.10.2026 | 3 200 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже дачный дом площадью 60 кв. М., расположенный на участке в 10 соток в Сергиевском районе, рядом с поселком Березняки, в деревне Дубининское, в Снт "Наш Дивный". -На участке дом на сваях, из сип панелей, утеплен в 174 см., крыша металлочерепица. В нём 2 комнаты, кухня гостинная, помещение для с/у и ванной. Выход с кухни на большую, открытую веранду. Так же на участке недостроенная бытовка, осталось накрыть крышу. Кадастровый номер 50:05:0120245:675. Категория земли: сельскохозяйственного назначения. Разрешенное использование: для дачного строительства, с возможностью возведения жилого дома и регистрации в нем. Коммуникации: В доме электроснабжение мощностью 15 квт. Колодец глубиной 15 метров. Отопление осуществляется с помощью электрических обогревателей. Инфраструктура: Снт представляет собой закрытое сообщество с автоматическими воротами и системой видеонаблюдения на въезде. До железнодорожной станции 81-й километр пешком 15 минут. На машине до Сергиева Посада займёт 15 минут. В посёлке Березняки (7 минут на машине) магазины, рынок, аптека, поликлиника, школа и детский сад. Оформление: Межевание проведено. Участок без обременений, один взрослый собственник. Дом не зарегистрирован. Документы для продажи готовы.