Ярославское ш., 47 км от МКАД
Рада СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 36 м², участок 9 сот., бревно.
Цена 3,3 млн ₽, поднимали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 09.07.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 61 %
Земля ≈218 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 1,96 млн → дом ≈1,34 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 42 тыс.–60 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,95 млн / целевая ≈1,75 млн / пессимист. ≈1,56 млн → от пессимистичной прибыль −1,97 млн ₽, маржа −126 %, ROI −56 %.
Коммуникации: газ — есть; свет — по границе; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Сергиев Посад ≈3 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10190
Рейтинг 28/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 14 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 16.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 6.6 |
| участок | 5 | 45 % | 3.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 218 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 963 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 337 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 139 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Химик-2 СНТ | 5 сот. | 2 500 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Рябинка СНТ | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Афанасовский пос. | 4 сот. | 1 700 000 | 425 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Афанасовский пос. | 18 сот. | 5 000 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Чарково д. | 8 сот. | 2 097 000 | 262 125 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Автомобилист-2 СТ | 5 сот. | 1 400 000 | 280 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Родник-9 СНТ | 6 сот. | 1 250 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Чарково д. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Горизонт СТ (Клушино д.) | 4 сот. | 990 000 | 247 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Чарково д. | 10 сот. | 1 750 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 222 / 50 938 / 60 000 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 949 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 852 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 754 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 559 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 966 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −126 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −56 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Строитель-2 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 48 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Садовод СНТ (Северный пос.) | 33 м² | 10 сот. | 2 800 000 | 84 848 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | 33,5 м² | 5,3 сот. | 2 000 000 | 59 701 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.3 км | Бочаги СНТ | 35 м² | 5 сот. | 2 100 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | 32 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 53 125 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.3 км | Мир СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Абрамово д. | 40 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 45 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Посадов Луг ДНП | 40,3 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 32 258 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Рассвет СНТ | 35 м² | 6,3 сот. | 1 700 000 | 48 571 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Восход-9 СНТ | 45 м² | 5,5 сот. | 1 900 000 | 42 222 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.07.2026 | 3 200 000 | история площадки |
| 28.09.2026 | 3 300 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача из бревна, отделана сайдингом, в черте города Сергиев Посад. Дом одноэтажный, включает две комнаты и террасу. Мансарда не отделана. Внутри деревянные стены и полы, создающие теплую атмосферу. На участке ухоженный сад с плодовыми деревьями, кустами и теплицей. Санузел расположен на улице. Участок огорожен забором, что обеспечивает приватность. Электричество по границе. В Снт есть газ, при желании можно подвести. Круглогодичный подъезд, многие живут и зимой. В двух шагах от участка сосновый лес, соответственно чистый воздух, грибы, ягоды. Недалеко пруд с рыбалкой. В шаговой доступности остановка общественного транспорта и магазин 5ка. До ж/д вокзала 10 мин на общественном транспорте. Земли Снт. От Мкад до дачи 55 км. Один взрослый собственник. Документы готовы к продаже. Оперативный показ. Звоните.