Ярославское ш., 36 км от МКАД
Воздвиженский СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 63 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 15.07.2025.
Рейтинг 27/100 · уверенность 63 %
Земля ≈152 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 910 тыс. → дом ≈2,39 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 35 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈1,06 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,5 млн / целевая ≈3,15 млн / пессимист. ≈2,8 млн → от пессимистичной прибыль −1,06 млн ₽, маржа −38 %, ROI −28 %.
Коммуникации: в описании: баня, скважина.
До ст. Радонеж ≈4,6 км по прямой; до МКАД 36 км, на машине ≈37 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10182
Рейтинг 27/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 15 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 91 % | 16.7 |
| торг | 5 | 38 % | 2.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 80 % | 4.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 6 % | 0.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 151 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 910 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 390 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 937 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Воздвиженское с. | 38 сот. | 4 500 000 | 118 421 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Заречный пос. | 3 сот. | 2 000 000 | 666 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Воздвиженское с. | 15 сот. | 2 800 000 | 186 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Воздвиженское с. | 5 сот. | 700 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Голыгино д. | 3,1 сот. | 950 000 | 306 452 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Голыгино д. | 6,4 сот. | 1 300 000 | 203 125 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Воздвиженское с. | 14 сот. | 1 800 000 | 128 571 | снят (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Голыгино д. | 15,2 сот. | 3 600 000 | 236 842 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Голыгино д. | 7 сот. | 1 995 000 | 285 000 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Голыгино д. | 15 сот. | 3 900 000 | 260 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 63 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 060 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 667 / 55 556 / 61 667 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 503 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 328 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 153 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 802 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 063 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −38 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Воздвиженский СНТ | 63,9 м² | 5 сот. | 3 200 000 | 50 078 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Воздвиженское-3 СНТ | 68,9 м² | 5,7 сот. | 3 300 000 | 47 895 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Полянка сад. уч. | 68 м² | 6,8 сот. | 3 000 000 | 44 118 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Озон СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Рассвет СНТ | 75 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 34 667 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Березки МО СНТ | 59,8 м² | 6,6 сот. | 3 500 000 | 58 528 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Озон сад. уч. | 71 м² | 8,3 сот. | 4 000 000 | 56 338 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | ОКБА СНТ | 60 м² | 6 сот. | 6 800 000 | 113 333 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Росхмель СНТ | 72 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 55 556 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Воря-2 СНТ | 60 м² | 5,5 сот. | 3 700 000 | 61 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.07.2025 | 3 500 000 | история площадки |
| 15.08.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 1684079. Уникальное предложение для ценителей природы и уединения: продаётся уютный двухэтажный деревянный дом в Сергиево-Посадском городском округе, в садовом товариществе "Орбита", который станет вашим идеальным местом для отдыха и жизни. Дом площадью 63 метров с жилой площадью 37,2 метров и высокими потолками 2,75 метров обеспечит вам комфортное проживание. На участке 6 соток расположены баня и гараж, что делает его идеальным для отдыха и хранения автомобиля. Водоснабжение от скважины, электричество и отопление обеспечивают все необходимые удобства для жизни. Этот дом подойдёт тем, кто ценит спокойствие и близость к природе, но при этом хочет иметь всё необходимое для комфортной жизни. Старый ремонт позволяет новому владельцу воплотить свои дизайнерские идеи и создать уютное пространство по своему вкусу. "Даpим неделю в Турции"! Kупи недвижимоcть oтдoxни в Tурции! Пpи пoкупке любой недвижимоcти с Тch вы пoлучаете ваучеp на экcкурсионный тур в Туpцию на двоиx в Пoдapок! Мы гарантируем безопасную сделку и юридическую поддержку нашим клиентам. Не упустите шанс стать владельцем этого уникального дома! Позвоните нам прямо сейчас, чтобы узнать больше и записаться на просмотр.