Ярославское ш., 53 км от МКАД
Гея СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 56 м², участок 9,2 сот.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 15.08.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 60 %
Земля ≈146 тыс. ₽/сот. × 9,2 сот. = 1,34 млн → дом ≈1,96 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 24 тыс.–94 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,33 млн / целевая ≈2,1 млн / пессимист. ≈1,86 млн → от пессимистичной прибыль −1,66 млн ₽, маржа −89 %, ROI −47 %.
Коммуникации: колодец; септик; в описании: печь, баня, скважина.
До ст. Топорково ≈5,6 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10181
Рейтинг 31/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 62 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 4.4 |
| участок | 5 | 47 % | 2.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 14 % | 2.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 145 944 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 343 000 ₽ (9,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 957 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 946 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Дерюзино с. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ильинки д. | 10 сот. | 3 200 000 | 320 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ильинки д. | 13,5 сот. | 2 850 000 | 211 111 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ильинки д. | 21 сот. | 1 900 000 | 90 476 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ильинки д. | 16 сот. | 4 137 390 | 258 587 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ильинки д. | 19,8 сот. | 2 000 000 | 101 010 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Дерюзино с. | 16,5 сот. | 2 390 000 | 144 848 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Дерюзино с. | 13 сот. | 1 940 000 | 149 231 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Дерюзино с. | 9 сот. | 2 350 000 | 261 111 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Дерюзино с. | 16,5 сот. | 2 790 000 | 169 091 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 636 / 38 360 / 93 636 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 330 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 214 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 097 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 864 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 661 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −89 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −47 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.9 км | Афанасовский пос. | 56 м² | 8 сот. | 4 850 000 | 86 607 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Гея СНТ | 50 м² | 9 сот. | 3 100 000 | 62 000 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Строитель-2 СНТ | 55 м² | 5 сот. | 2 950 000 | 53 636 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Дивный-3 ТСН | 55 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Рабочий СНТ | 55 м² | 8,2 сот. | 1 400 000 | 25 455 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Елочка СНТ | 55 м² | 10 сот. | 5 150 000 | 93 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Агрохимик СНТ | 58,4 м² | 5 сот. | 2 500 000 | 42 808 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Высоково СНТ | 55 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 23 636 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ильинское с. | 50 м² | 6,1 сот. | 1 650 000 | 33 000 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Солнечное СНТ | 57,5 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 33 913 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.08.2026 | 4 000 000 | история площадки |
| 26.08.2026 | 3 700 000 (−300 000) | история площадки |
| 28.09.2026 | 3 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.10.2026 | 3 300 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 137616517 Душевная дача у леса свой уголок души рядом с природой в часе от Москвы. Место для тех, кто ищет не парадный загородный дом, а настоящую дачу с лесом и белыми грибами за участком, баней, летней открытой верандой, летней кухней, печью в доме и большим зелёным участком, где можно проводить лето, выходные и каникулы всей семьёй. Участок. Участок 9 соток непосредственно граничит с лесом и только с одним соседом здесь действительно ощущается уединённость. Участок благоустроен, по периметру огорожен сеткой-рабицей. На участке расположились: дом, баня, летняя кухня, дровница, летняя душевая, бассейн, бытовка, несколько хоз. Блоков, колодец, скважина, септик. Конечно, есть плодородные грядки всё хорошо растёт, установлена теплица из поликарбоната, много кустов смородины. Здесь не нужно начинать всё с нуля: участок уже создавался для себя, с любовью и с расчётом на комфортный дачный отдых. Дом. Щитовой, утеплённый, установлен на сваях. В доме: две комнаты на первом этаже; ещё одна комната на втором этаже; есть место для организации дополнительного санузла; печь для отопления и создания особой атмосферы в прохладные вечера; большая веранда, пристроенная к дому. Дом для дачного и сезонного проживания. В первые морозы проживать комфортно, в доме от печи тепло. Баня полноценная самостоятельная зона отдыха. Парная. Комната отдыха; веранда; санузел. Можно попариться, посидеть на веранде, провести вечер с семьёй или друзьями. Летняя Кухня. Отдельно стоящая летняя кухня практически весь быт можно вынести из дома: готовить, обедать, принимать гостей и проводить большую часть дня на участке. В холодные вечера или время года есть возможность отапливать и летнюю кухню. Рядом предусмотрены дополнительные помещения для хранения инвентаря и хозяйственных вещей. Коммуникации. Электричество 15 квт, разведено по участку; колодец и скважина пользуются в основном колодцем. Вода заведена в баню, при желании легко можно завести летнюю воду в дом и летнюю кухню; септик; санузел в бане. Локация. Дача находится в 60 км от Москвы по Ярославскому шоссе. Доехать можно примерно за час без пробок. При этом после приезда вы оказываетесь совсем в другом ритме: лес непосредственно за участком, зелень вокруг, минимум соседей и никакой плотной городской застройки. Рядом озеро Торбеево около 20 минут пешком. Это дача не про идеальную фасадную картинку. Она про свой участок у леса, баню после жаркого дня, вечер на веранде, печь в доме, ягоды и цветы на участке и возможность уехать из города в свой собственный маленький мир. Если хочется места, которое постепенно становится своим, а не просто очередного загородного объекта, эту дачу стоит посмотреть. Возможен оперативный показ в удобное для Вас время. Если у Вас остались какие-либо вопросы звоните и я с удовольствием на них отвечу! Градомиръ компания, которую рекомендуют друзьям! Бесплатный подбор новостроек. Услуги ипотечного брокера. Юридическое сопровождение сделок. Подбор и продажа недвижимости.