Ярославское ш., 15 км от МКАД
Заозерный СНТ, Щелково гор. округ
Дача 20 м², участок 9 сот., газоблок.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 3,6 млн; первая цена 3,6 млн ₽ от 14.07.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 55 %
Земля ≈161 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 1,45 млн → дом ≈1,85 млн ₽, 92 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 35 тыс.–175 тыс. ₽/м², медиана 150 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,85 млн / целевая ≈2,56 млн / пессимист. ≈2,28 млн → от пессимистичной прибыль −827 тыс. ₽, маржа −36 %, ROI −27 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Детская ≈3,8 км по прямой; до МКАД 15 км, на машине ≈36 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10180
Рейтинг 35/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 54 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 56 % | 4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 6.2 |
| участок | 5 | 45 % | 3.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 161 310 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 452 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 848 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 92 400 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Заозерный СНТ | 8 сот. | 2 400 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Заозерный СНТ | 7 сот. | 2 170 000 | 310 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Заозерный СНТ | 7 сот. | 1 250 000 | 178 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Заозерный СНТ | 13 сот. | 1 400 000 | 107 692 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Заозерный СНТ | 12,7 сот. | 1 900 000 | 149 606 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Заозерный СНТ | 22,5 сот. | 3 500 000 | 155 556 | снят (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Заозерный СНТ | 5,9 сот. | 3 250 000 | 550 847 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Заозерный СНТ | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Заозерный СНТ | 8 сот. | 1 450 000 | 181 250 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Заозерный СНТ | 13 сот. | 2 500 000 | 192 308 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 000 / 150 000 / 175 000 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 847 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 705 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 562 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 278 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -827 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −36 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −27 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12.3 км | Лесные Поляны СНТ | 24 м² | 6,2 сот. | 7 200 000 | 300 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Энергостроитель СНТ | 20 м² | 7 сот. | 3 000 000 | 150 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Лесные Поляны пос. | 20 м² | 5 сот. | 3 200 000 | 160 000 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.1 км | Медвежьи Озера д. | 20 м² | 10,3 сот. | 3 500 000 | 175 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.1 км | Свердловчанка СНТ | 20 м² | 7,2 сот. | 3 000 000 | 150 000 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.2 км | Восточный СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.8 км | Дружба СНТ | 20 м² | 4,5 сот. | 700 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.9 км | Зеленоградский дп | 20 м² | 7 сот. | 6 500 000 | 325 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.6 км | Савинки СНТ | 20 м² | 5,4 сот. | 1 700 000 | 85 000 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Звездочка-1 СНТ | 15 м² | 8 сот. | 2 450 000 | 163 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.07.2026 | 3 600 000 | история площадки |
| 16.07.2026 | 3 550 000 (−50 000) | история площадки |
| 21.07.2026 | 3 400 000 (−150 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 350 000 (−50 000) | история площадки |
| 14.09.2026 | 3 400 000 (+50 000) | история площадки |
| 21.09.2026 | 3 300 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается маленький дом из блоков с баней на участке 9 соток с выходом в лес. На участке яблони, два деревянных летних домика. Дом числится как жилой при желании можно прописаться. Земля и дом в собственности.