Ярославское ш., 15 км от МКАД
Фрязино г., Фрязино гор. округ
Дача 40 м², участок 12 сот., бревно.
Цена 3,4 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 28.09.2025.
Рейтинг 46/100 · уверенность 59 %
Земля ≈280 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 3,36 млн → дом ≈41 тыс. ₽, 1 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 65 тыс.–193 тыс. ₽/м², медиана 90 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,1 млн / целевая ≈3,69 млн / пессимист. ≈3,28 млн → от пессимистичной прибыль −309 тыс. ₽, маржа −9 %, ROI −9 %.
Коммуникации: в описании: скважина, нет септика (туалет на улице).
До ст. Детская ≈2 км по прямой; до МКАД 15 км, на машине ≈30 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10178
Рейтинг 46/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 73 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 19 % | 1.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 279 878 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 3 359 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 41 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 1 025 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Заозерный СНТ | 6,4 сот. | 2 800 000 | 437 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Энергостроитель СНТ | 12,9 сот. | 3 500 000 | 271 318 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Электрик СНТ | 8 сот. | 1 300 000 | 162 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Исток СНТ | 11 сот. | 12 790 000 | 1 162 727 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Исток СНТ | 6 сот. | 4 000 000 | 666 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 6 сот. | 3 990 000 | 665 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Заозерный СНТ | 9 сот. | 2 750 000 | 305 556 | снят (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Лесовод СНТ | 5 сот. | 1 350 000 | 270 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Флора-2 СНТ | 5 сот. | 3 750 000 | 750 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Флора-2 СНТ | 7 сот. | 5 300 000 | 757 143 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 64 975 / 90 122 / 193 128 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 101 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 896 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 691 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 281 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -309 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Заозерный СНТ | 41 м² | 12 сот. | 3 700 000 | 90 244 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | 40 м² | 16 сот. | 7 500 000 | 187 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.7 км | Берендей СНТ | 40 м² | 10 сот. | 2 599 000 | 64 975 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Восход-4 СНТ | 45 м² | 10 сот. | 7 500 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 30 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.1 км | Горки-1 СНТ | 40 м² | 6,5 сот. | 3 500 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Искра-2 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | 42,2 м² | 6 сот. | 8 150 000 | 193 128 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.3 км | Заозерный СНТ | 50 м² | 12,7 сот. | 4 200 000 | 84 000 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Заозерный СНТ | 50 м² | 15 сот. | 4 500 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.09.2025 | 3 500 000 | история площадки |
| 30.11.2025 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Координаты Gprs: 55.972984, 37.993346. Участок 12 соток. По официальным документам 9,02 сотки размер после межевания (до межевания и объединения это были два соседних участка). Фактический размер, указанный в документах, можно увеличить, скриншот во вложении. Номера участка 151-149. Кадастровый номер: 50:14:0030445:732. Я собственник. Егрн есть. Снт с возможностью Ижс. Электричество 15 Квт, от Мосэнергосбыт. Вода нужно бурить скважину. Из построек два дома + уличный туалет. Шлагбаум въезд (из Фрязино) и второй со стороны Ивантееки, по номеру телефона. Асфальтированная дорога. Зимой основную дорогу чистят. Рядом Фрязинское озеро и лес, грибы есть. До города близко. Просмотр участка в выходные, в первой половине дня. В будни, по согласованию. С 10-11.00 утра. Вопрос цены обсуждается лично.