Ярославское ш., 83 км от МКАД
Сорокино СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 80 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,4 млн ₽; цена не менялась с 07.04.2026.
Рейтинг 7/100 · уверенность 58 %
Земля ≈28 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 165 тыс. → дом ≈3,23 млн ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 26 тыс.–43 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,86 млн / целевая ≈2,58 млн / пессимист. ≈2,29 млн → от пессимистичной прибыль −2 млн ₽, маржа −87 %, ROI −47 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: газ — баллоны; отопление — печь; в описании: баня.
До ст. Бужаниново ≈24,4 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10176
Рейтинг 7/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 4.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 27 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 165 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 235 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 438 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Сорокино д. | 8 сот. | 200 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ванякино д. | 15 сот. | 1 300 000 | 86 667 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Пустое Рождество д. | 7,4 сот. | 550 000 | 74 324 | снят (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Пустое Рождество д. | 7,4 сот. | 400 000 | 54 054 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Сальково д. | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Горюшка д. | 11 сот. | 449 000 | 40 818 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Сальково д. | 12,5 сот. | 220 000 | 17 600 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Сальково д. | 11 сот. | 240 000 | 21 818 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Сальково д. | 20 сот. | 1 000 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Сальково д. | 12 сот. | 650 000 | 54 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 316 / 37 778 / 42 941 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 862 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 719 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 576 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 290 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 000 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −87 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −47 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.2 км | Дубравы-1 СНТ | 76 м² | 7 сот. | 2 000 000 | 26 316 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Дружба СНТ | 85 м² | 6 сот. | 3 650 000 | 42 941 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Переславичи д. | 90 м² | 5 сот. | 3 800 000 | 42 222 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Меркурий СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.04.2026 | 3 400 000 | история площадки |
| 15.08.2026 | 3 100 000 (−300 000) | история площадки |
| 10.10.2026 | 3 400 000 (+300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаем любимую дачу. Продаются участок, два двухэтажных дома, одноэтажный домик (однокомнатный), отдельная баня, металический хозблок, в Снт Сорокино, 6.09соток ( рядом деревня Сорокино). В собственности. Участок ровный, правильной прямоугольной формы ( с 3-х сторон окружён соседями, третий участок продаётся), забор новый ( профлист), есть ворота ( можно припарковать 2 авто точно. Ловит сотовая связь, установлен усилитель сотовой связи и интернета. На участке 2-х этажный дом 54 кВ. М. И 2-х этажная кухня 27 кВ. М. А также отдельно стоящие баня с душем, маленький домик, хозблок и туалет( торфяной). Собственность, зарегистрирована. Статус земли сельхозназначения. Межевание проведено. Дом каркасный, ленточный фундамент, строил Терем в 2012г. В то время Терем строил очень качественные дома!. Утеплён. Оба дома в отличном состоянии, без замечаний. За домами ухаживали, раз в 2-3 года полностью красили фасады, кухня- цвет орех, а дом цвет полисандр. Кухня 3х5 брус, 2 этажа, фундамент ленточный, 2011 год постройки: первый этаж кухня- столовая ( газовый баллон), на втором уютное спальное место. Теплая баня 3×4 щитовая с душевой. Водонагреватель на 100л, стиральная машина. Оставим новому хозяину всю мебель. Электричество 7квт, можно увеличить, прямой договор с мосэнерго. Колодезная вода ( 9 колец) заведена в кухню, дом, баню, ( насос Grundfos). Вода в доме подогревается(накопительный обогреватель). В бане душ и боллер на 100л. В доме душ и боллер на 80л. На кухне боллер на 15л. Отопление печное и электричество ( оставим потолочные нагреватели). Хорошее автобусное сообщение: остановка рядом с участком, от Сергиева-Посада автобус. До Сергиев Посада 40 км. Земля плодородная: чёрная и красная смородина, малина,3 грядки клубники и 4 грядки для посадки овощей и зелени. Две теплицы. Недалеко лес, места ягодные и грибные! В 5 км можно доехать искупаться и позагорать, быстрый выход на сделку, все документы готовы, один собственник. Ответим открыто на все вопросы, приезжайте, смотрите. В близлежащих деревнях есть хозяйственные магазины, строительный рынок, лесопилка, автосервис, автозаправка, сетевые магазины "Пятерочка", "Верный", "Дикси". Школа, детский садик, медпункт, почта.