Ярославское ш., 28 км от МКАД
Радиолог СНТ, Пушкинский гор. округ
Дача 45 м², участок 7,6 сот., кирпич.
Цена 3,45 млн ₽, поднимали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 26.05.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 55 %
Земля ≈177 тыс. ₽/сот. × 7,6 сот. = 1,34 млн → дом ≈2,1 млн ₽, 47 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 64 тыс.–79 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,93 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,37 млн / целевая ≈3,03 млн / пессимист. ≈2,69 млн → от пессимистичной прибыль −1,14 млн ₽, маржа −42 %, ROI −30 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Софрино-2 ≈6,2 км по прямой; до МКАД 28 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10174
Рейтинг 24/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: год, коммуникации, фото); аналогов 6 (разброс ₽/м² 8 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 4.1 |
| участок | 5 | 33 % | 2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 176 923 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 345 000 ₽ (7,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 105 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 46 778 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Беркут СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Беркут СНТ | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Нововоронино д. | 6 сот. | 1 320 000 | 220 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Нововоронино д. | 7 сот. | 1 030 000 | 147 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Нововоронино д. | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Нововоронино д. | 6,5 сот. | 1 100 000 | 169 231 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Нововоронино д. | 6,8 сот. | 1 020 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Нововоронино д. | 32,5 сот. | 17 000 000 | 523 077 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ручеек СНТ | 6 сот. | 1 750 000 | 291 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ручеек СНТ | 5,7 сот. | 4 970 000 | 871 930 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 63 707 / 70 473 / 79 412 |
| цена объекта | 3 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 932 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 366 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 198 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 029 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 693 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 139 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 13.6 км | 45,1 м² | 5,7 сот. | 3 350 000 | 74 279 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.4 км | Заполье СНТ | 51,8 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 63 707 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.4 км | Русаль СНТ | 46 м² | 6,2 сот. | 3 500 000 | 76 087 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.8 км | Васюково д. | 50 м² | 5,3 сот. | 3 200 000 | 64 000 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.9 км | 54 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 19.6 км | 34 м² | 4,9 сот. | 2 700 000 | 79 412 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.05.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 05.11.2026 | 3 450 000 (+450 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 450 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок 7,4 сотки с 2-х этажным домом преимущественно для летнего проживания 45 м2 с видом на лес в Снт Радиолог. Деревня Нововоронино. На участке есть хозяйственные постройки (навес/уличные душ и туалет). Проведен свет, есть колодец с технической водой. Доп. Фото участка и дома по запросу.