Ярославское ш., 67 км от МКАД
Бодрость СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 65 м², участок 12,3 сот., кирпич.
Цена 3,49 млн ₽, снижали с 4,85 млн; первая цена 4,85 млн ₽ от 21.06.2025.
Рейтинг 28/100 · уверенность 58 %
Земля ≈56 тыс. ₽/сот. × 12,3 сот. = 695 тыс. → дом ≈2,79 млн ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 41 тыс.–49 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,97 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3 млн / целевая ≈2,7 млн / пессимист. ≈2,4 млн → от пессимистичной прибыль −1,66 млн ₽, маржа −69 %, ROI −41 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; газ — баллоны; в описании: печь.
До ст. Шубино ≈1,9 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10172
Рейтинг 28/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 8.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 75 % | 4.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 56 488 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 695 000 ₽ (12,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 795 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Бодрость СНТ | 16,3 сот. | 750 000 | 46 012 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шубино ДНТ | 13 сот. | 1 100 000 | 84 615 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шубино ДНТ | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шубино ДНТ | 14 сот. | 790 000 | 56 429 | в продаже 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шубино ДНТ | 15 сот. | 850 000 | 56 667 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бодрость СНТ | 17 сот. | 980 000 | 57 647 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шубино х. | 15,5 сот. | 950 000 | 61 290 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шубино ДНТ | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 0.9 км | Машиностроитель СНТ | 8,6 сот. | 900 000 | 104 651 | снят (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Шубино х. | 12,8 сот. | 700 000 | 54 687 | в продаже 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 250 / 42 674 / 49 167 |
| цена объекта | 3 490 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 966 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 005 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 855 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 704 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 404 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 662 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −69 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −41 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.7 км | Мирный пос. | 70,3 м² | 6,2 сот. | 3 000 000 | 42 674 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Слободка д. | 60 м² | 12 сот. | 2 950 000 | 49 167 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Зеленый СНТ | 48 м² | 8 сот. | 1 980 000 | 41 250 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.06.2025 | 4 850 000 | история площадки |
| 20.07.2025 | 4 700 000 (−150 000) | история площадки |
| 14.05.2026 | 4 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 02.06.2026 | 3 999 000 (−501 000) | история площадки |
| 20.06.2026 | 3 490 000 (−509 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 490 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу 2-х этажную, дом-65 кв. М., (кирпич 1,5 толщ, утеплен), фундамент бетонные блоки глубина-2м, крыша оцинкованное гофрированное железо, крепкий, сухой. Первый этаж, веранда-10 кв. М., (открытая), прихожая-3 кв. М., кухня- 9 кв. М, (газ балонный) две комнаты-(15+13) кв. М., отапливаются печью, душевая, биотуалет, второй этаж комната-16 кв. М., отделка стен вагонка. Под домом подвал-25 кв. М., сухой высота-1,80, перекрытие первого этажа бетонные плиты. Между первым и вторым двойной швеллер стянут между собой болтами в середине деревянный брус интервал 1м. Отдельно стоящая летняя кухня-25 кв. М., веранда-8 кв. М., кухня-7 кв. М., (газ балонный) комната-10 кв. М., ( зарегистрирован как хозяйственное строение), 2-ое хозяйственное строение-21 кв. М., душевая-8 кв. М., летний туалет, помещение под инвентарь, гараж кирпичный-15 кв. М., есть открытая бетонная площадка под авто рядом с гаражом, блок под дрова, на земельном участке 12,34 соток огорожен забором ( сетка рабица) в снт "Бодрость" вблизи д. Шубино, Сергиево-Посадского района по Ярославскому шоссе, 70 км от Мкад. Электричество проводка медь 7 кв. Т, вода летний трубопровод (водонапорная башня), две теплицы. Документы готовы к сделке участок отмежован, дом зарегистрирован. На территории Снт есть водоем. В шести километров станция 91 км. В окружении леса.