Ярославское ш., 36 км от МКАД
Воздвиженский сад. уч., Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 47,4 м², участок 5,8 сот., кирпич.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 3,8 млн; первая цена 3,8 млн ₽ от 23.07.2025.
Рейтинг 27/100 · уверенность 55 %
Земля ≈109 тыс. ₽/сот. × 5,8 сот. = 635 тыс. → дом ≈2,86 млн ₽, 60 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 62 тыс.–74 тыс. ₽/м², медиана 65 тыс.
Ремонт ≈948 тыс., покупка после торга ≈2,97 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,41 млн / целевая ≈3,07 млн / пессимист. ≈2,73 млн → от пессимистичной прибыль −1,2 млн ₽, маржа −44 %, ROI −31 %.
Коммуникации: в описании: колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Радонеж ≈1,9 км по прямой; до МКАД 36 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10171
Рейтинг 27/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 3 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 91 % | 16.7 |
| торг | 5 | 45 % | 2.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 16 % | 1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 109 490 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 635 000 ₽ (5,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 864 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 60 422 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Полянка-3 СНТ | 12 сот. | 3 400 000 | 283 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ромашка ДНТ | 30 сот. | 9 000 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Радонежские Просторы СНТ | 10 сот. | 1 650 000 | 165 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Радонежские Просторы СНТ | 20 сот. | 2 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Радонежские Просторы СНТ | 21,6 сот. | 2 440 000 | 112 963 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Радонежские Просторы СНТ | 32 сот. | 4 550 000 | 142 188 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Радонежские Просторы СНТ | 8,8 сот. | 1 100 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Радонежские Просторы СНТ | 12 сот. | 2 000 000 | 166 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Радонежские Просторы СНТ | 14 сот. | 1 300 000 | 92 857 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Новоселки с. | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 47,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 948 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 61 977 / 65 334 / 74 279 |
| цена объекта | 3 499 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 974 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 408 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 238 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 067 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 726 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 196 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.6 км | 45,1 м² | 5,7 сот. | 3 350 000 | 74 279 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.5 км | Васюково д. | 50 м² | 5,3 сот. | 3 200 000 | 64 000 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | 54 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.8 км | Клинники СНТ | 59,7 м² | 7,9 сот. | 3 700 000 | 61 977 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Кудринские Узоры КП | 60 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 18 333 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.07.2025 | 3 800 000 | история площадки |
| 11.10.2025 | 3 750 000 (−50 000) | история площадки |
| 18.02.2026 | 3 700 000 (−50 000) | история площадки |
| 01.05.2026 | 3 699 000 (−1 000) | история площадки |
| 26.05.2026 | 3 650 000 (−49 000) | история площадки |
| 09.06.2026 | 3 600 000 (−50 000) | история площадки |
| 15.06.2026 | 3 599 000 (−1 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 550 000 (−49 000) | история площадки |
| 15.08.2026 | 3 500 000 (−50 000) | история площадки |
| 05.11.2026 | 3 499 000 (−1 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 499 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер объекта: 537073. Мечтаете о загородном отдыхе в тихом и уютном месте? Предлагаем купить дачу вашей мечты в живописном Снт! Капитальный дом 47,4 кв. М на участке 5 сотках окруженный лесом. Идеальное место для отдыха от городской суеты! Дом: Первый этаж: кирпичный, надежный и долговечный. Внутренняя отделка вагонка из дерева. Второй этаж: дерево, отделка вагонкой экологически чисто и уютно. Зарегистрирован как жилой дом возможность прописки! Крепкий ленточный фундамент без трещин. Хорошие полы, не скрипят. Старая русская печка создаст неповторимую атмосферу. Электричество заведено, установлен счетчик. Уютный застекленный алюминиевым профилем балкон на втором этаже. Участок: 5,75 соток земли. Беседка для отдыха на свежем воздухе. Летняя кухня для приготовления вкусных блюд на природе. Бытовка для хранения садового инвентаря. Большая теплица для выращивания садово-огородных культур. Колодец с питьевой водой (4 кольца). Новый забор из профнастила (штакетник). Удобства на участке: летний душ и туалет. Тихое место, тупик дороги. Выход к реке Воря (15-20 метров). Рядом с участком имеется машиноместо и место для хранения дров. Расположение: Снт с автоматическими воротами (управление через приложение). Оплата электричества производится через лк приложения в ресурсоснабжающей организации. Общегодовые взносы в Снт составляют всего 11 212 рублей. Удобный подъезд по асфальтированной дороге с Ярославского шоссе. Зимой дороги чистятся. Многие соседи живут круглогодично. Идеальный вариант для тех, кто ищет дачу для отдыха на природе. Не упустите свой шанс! Звоните прямо сейчас! Быстрый выход на сделку, оперативный показ. Наша компания состоит в Гильдии риэлторов Московской области. Мы предоставляет полный спектр услуг в сфере недвижимости: Поможем продать или купить квартиру, дом и земельный участок. Обеспечим юридическое сопровождение сделки и проведём комплексную проверку объекта. Бесплатно подберём Курортную недвижимость. Бесплатно подберём новостройки в Москве и Московской области. Решим любые юридические вопросы и споры, связанные не только с недвижимостью. Организуем аренду вашей недвижимости. Поможем сделать оценку и межевание объекта. Будем рады сотрудничеству! Мы за надёжность, прозрачность и тщательную проработку каждого этапа. Ваш эксперт по недвижимости АН "Честный Партнёр" Елена.