Ярославское ш., 70 км от МКАД
Богородское пгт, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 89,9 м², участок 8 сот., каркас.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 05.11.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 57 %
Земля ≈115 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 920 тыс. → дом ≈2,58 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 9 тыс.–50 тыс. ₽/м², медиана 24 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,22 млн / целевая ≈2 млн / пессимист. ≈1,78 млн → от пессимистичной прибыль −3 млн ₽, маржа −168 %, ROI −63 %.
Коммуникации: газ — баллоны.
До ст. пл. 83 км ≈14,2 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10170
Рейтинг 17/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 112 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 7.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 6 % | 0.4 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 32 % | 4.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 115 032 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 920 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 580 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 699 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Полянка СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Полянка СНТ | 9,5 сот. | 1 600 000 | 168 421 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Богородское пгт | 9 сот. | 500 000 | 55 556 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Богородское пгт | 11,4 сот. | 6 200 000 | 543 860 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Богородское пгт | 11 сот. | 700 000 | 63 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Школьник СНТ | 9,6 сот. | 2 200 000 | 229 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ягодка СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Богородское пгт | 18 сот. | 2 800 000 | 155 556 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Виктория СНТ | 6,5 сот. | 690 000 | 106 154 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Богородское пгт | 9,6 сот. | 2 200 000 | 229 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 89,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 798 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 9 444 / 24 058 / 50 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 222 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 111 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 000 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 778 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 995 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −168 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −63 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 15.2 км | Яуза СНТ | 90 м² | 6 сот. | 850 000 | 9 444 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.4 км | Фролово д. | 90 м² | 10,5 сот. | 4 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.5 км | Загорье КП | 98 м² | 6 сот. | 2 890 000 | 29 490 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13 км | 40 лет Октября СНТ | 80 м² | 8,3 сот. | 1 490 000 | 18 625 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.3 км | Ясниково д. | 80 м² | 10 сот. | 780 000 | 9 750 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.2 км | Березняки д. | 95 м² | 7,5 сот. | 3 730 000 | 39 263 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.11.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 17:59 | новый объект | — → 3 500 000 |
Описание
По всем вопросам просьба звонить до 22.00 Елена Иннокентьевна (собственник). Продается уютная двухэтажная дача, 6 комнат. 4 на верху в двух мансардах, 2 внизу, там же кухня (газ в баллоне и душ). Каркасный, теплый дом, проживали до глубокой осени с обогревателем, зимой быстро прогревается. Внутри выполнен косметический ремонт, создающий теплую атмосферу благодаря деревянной отделке стен. Участок ровный, ухожен и огорожен, соседи не со всех сторон. На участке вишни, сливы, яблони, смородина крыжовник малина, теплицы, туалет, хоз блок. Без торга.