Ярославское ш., 67 км от МКАД
Бодрость СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 60 м², участок 9 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽, поднимали с 3,3 млн; первая цена 3,3 млн ₽ от 05.09.2024.
Рейтинг 21/100 · уверенность 67 %
Земля ≈56 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 508 тыс. → дом ≈2,99 млн ₽, 50 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 30 тыс.–50 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,71 млн / целевая ≈2,44 млн / пессимист. ≈2,17 млн → от пессимистичной прибыль −1,71 млн ₽, маржа −79 %, ROI −44 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: печь, колодец, септик (по описанию).
До ст. Шубино ≈1,9 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10169
Рейтинг 21/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 8.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 56 488 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 508 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 992 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 49 867 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Бодрость СНТ | 16,3 сот. | 750 000 | 46 012 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Бодрость СНТ | 17 сот. | 980 000 | 57 647 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шубино ДНТ | 13 сот. | 1 100 000 | 84 615 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шубино ДНТ | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шубино ДНТ | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 0.5 км | Шубино ДНТ | 15 сот. | 850 000 | 56 667 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шубино ДНТ | 14 сот. | 790 000 | 56 429 | в продаже 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Шубино х. | 15,5 сот. | 950 000 | 61 290 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Машиностроитель СНТ | 8,6 сот. | 900 000 | 104 651 | снят (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Шубино х. | 12,8 сот. | 700 000 | 54 687 | в продаже 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 43 333 / 50 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 708 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 573 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 437 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 166 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 709 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −79 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −44 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Машиностроитель СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 30 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Веригино СНТ | 60 м² | 12 сот. | 4 000 000 | 66 667 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Душищево д. | 63 м² | 7 сот. | 2 200 000 | 34 921 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Загорье КП | 65 м² | 6,5 сот. | 2 590 000 | 39 846 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Предгорье СНТ | 55 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 35 455 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Редриковы Горы д. | 60 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Машиностроитель СНТ | 70 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Ветеран СНТ | 58,8 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 46 769 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Ветеран СНТ | 62,4 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 44 071 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Магистраль СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 43 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.09.2024 | 3 300 000 | история площадки |
| 28.06.2026 | 3 500 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу 2-х этажную, дом-60 кв. М., (бревно) обшит фасад сайдингом (утеплен), фундамент бетонный ленточный, крыша оцинкованное гофрированное железо, крепкий, сухой. Первый этаж крыльцо-6 кв. М, веранда-13,5 кв. М, две комнаты-(10,5+9,2) кв. М., второй этаж комната-28 кв. М., отапливается печью, окна пластиковые с москитной сеткой, отделка стен вагонка. Отдельно стоящая летняя кухня-22 кв. М., с погребом-4 кв. М., сарай-21 кв. М., с мастерской, душевая- 5 кв. М., на земельном участке 9 соток огорожен забором (штакетник на металлических столбах) в снт "Бодрость" вблизи д. Шубино, Сергиево-Посадского района по Ярославскому шоссе, 70 км от Мкад. Электричество проводка медь 7 кв. Т, вода летний трубопровод (водонапорная башня), есть колодец 11 колец (надо чистить), септик + выгребная яма (два кольца), теплица, туалет летний ( два кольца), Второй туалет в душевой, дровница. Документы готовы к сделке участок отмежован, дом зарегистрирован в техническом паспорте прописаны все строения. На территории Снт есть водоем. В шести километров станция 91 км. В окружении леса.