Ярославское ш., 75 км от МКАД
Ясниково д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 100,6 м², участок 15 сот., кирпич.
Цена 3,5 млн ₽, поднимали с 2,6 млн; первая цена 2,6 млн ₽ от 25.07.2024.
Рейтинг 17/100 · уверенность 56 %
Земля ≈28 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 420 тыс. → дом ≈3,08 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 10 тыс.–53 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈2,01 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,81 млн / целевая ≈3,43 млн / пессимист. ≈3,05 млн → от пессимистичной прибыль −1,94 млн ₽, маржа −63 %, ROI −39 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Бубяково ≈26,7 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 27 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10167
Рейтинг 17/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 6.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 27 % | 3.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 28 033 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 420 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 080 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 616 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Ясниково д. | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Ясниково д. | 22 сот. | 360 000 | 16 364 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Ясниково д. | 10 сот. | 380 000 | 38 000 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Приозерье-2 ТСН | 15 сот. | 840 000 | 56 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Приозерье-2 ТСН | 10,2 сот. | 275 000 | 26 961 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Приозерье-2 ТСН | 9,4 сот. | 350 000 | 37 234 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Приозерье-2 ТСН | 12 сот. | 375 000 | 31 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Никульское с. | 10,3 сот. | 990 000 | 96 117 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Приозерье-2 ТСН | 20 сот. | 950 000 | 47 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Никульское с. | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 012 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 9 750 / 38 932 / 53 250 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 812 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 621 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 431 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 050 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 937 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −63 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −39 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.7 км | Актер СНТ | 120 м² | 11 сот. | 6 390 000 | 53 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.7 км | Красные Всходы СНТ | 85 м² | 7,5 сот. | 2 100 000 | 24 706 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Ясниково д. | 80 м² | 10 сот. | 780 000 | 9 750 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.4 км | Богородское пгт | 89,9 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 38 932 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Лесное Озеро-2 СНТ | 80 м² | 20 сот. | 4 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.07.2024 | 2 600 000 | история площадки |
| 31.07.2024 | 3 000 000 (+400 000) | история площадки |
| 21.04.2025 | 3 500 000 (+500 000) | история площадки |
| 17.06.2025 | 3 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 3 150 000 (+150 000) | история площадки |
| 28.08.2026 | 3 500 000 (+350 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом 100,6 кв. М., с участком в 15 соток с пропиской в деревне Ясниково. На участке имеются колодец, пруд, не большой сарайчик (хоз. Блок), крытая беседка, душевая кабина. Участок ухожен, ежегодно обрабатывается и засаживается. На участке имеются плодовые деревья, яблони, груши, сливы, вишня, смородина, малина, рябина, черешня, клубника. На участке имеются 2 дома, 1 дом ветхий и подлежит сносу, второй дом жилой, двухэтажный с электричеством. Отапливается электрическими конвекторами. В доме присутствует мебель. Второй этаж недостроенный, нужна внутренняя отделка. Продажа от прямого собственника!