Ярославское ш., 15 км от МКАД
Заозерный СНТ, Щелково гор. округ
Дача 60 м², участок 14 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,5 млн; первая цена 4,5 млн ₽ от 18.07.2025.
Рейтинг 43/100 · уверенность 61 %
Земля ≈161 тыс. ₽/сот. × 14 сот. = 2,26 млн → дом ≈1,24 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 33 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,4 млн / целевая ≈3,96 млн / пессимист. ≈3,52 млн → от пессимистичной прибыль −656 тыс. ₽, маржа −19 %, ROI −16 %.
Коммуникации: в описании: колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Детская ≈4 км по прямой; до МКАД 15 км, на машине ≈36 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10164
Рейтинг 43/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.2 |
| участок | 5 | 91 % | 5.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 55 % | 8.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 161 310 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 258 000 ₽ (14 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 242 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 700 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Заозерный СНТ | 7 сот. | 1 250 000 | 178 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Заозерный СНТ | 8 сот. | 2 400 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Восход-2(6) СНТ | 9 сот. | 4 500 000 | 500 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Заозерный СНТ | 7 сот. | 2 170 000 | 310 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Заозерный СНТ | 5,9 сот. | 3 250 000 | 550 847 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Заозерный СНТ | 13 сот. | 1 400 000 | 107 692 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Заозерный СНТ | 12,7 сот. | 1 900 000 | 149 606 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Заозерный СНТ | 22,5 сот. | 3 500 000 | 155 556 | снят (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Заозерный СНТ | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Заозерный СНТ | 10,7 сот. | 2 000 000 | 186 916 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 317 / 67 164 / 90 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 399 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 179 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 959 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 519 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -656 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Заозерный СНТ | 54 м² | 8 сот. | 4 200 000 | 77 778 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Заозерный СНТ | 50 м² | 15 сот. | 4 500 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Заозерный СНТ | 50 м² | 12,7 сот. | 4 200 000 | 84 000 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Заозерный СНТ | 50 м² | 10 сот. | 3 000 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Кабельщик СНТ | 67 м² | 7,4 сот. | 4 500 000 | 67 164 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | 61,6 м² | 7,5 сот. | 9 500 000 | 154 221 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.8 км | Витамины СНТ | 60 м² | 7 сот. | 1 999 000 | 33 317 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Заозерный СНТ | 47,5 м² | 9,3 сот. | 2 300 000 | 48 421 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Заозерный СНТ | 75 м² | 7,2 сот. | 5 100 000 | 68 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Лесной КП | 64 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 39 062 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.07.2025 | 4 500 000 | история площадки |
| 24.07.2025 | 4 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 01.09.2025 | 4 000 000 (−300 000) | история площадки |
| 18.03.2026 | 4 200 000 (+200 000) | история площадки |
| 07.04.2026 | 3 900 000 (−300 000) | история площадки |
| 27.04.2026 | 3 700 000 (−200 000) | история площадки |
| 10.05.2026 | 3 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 20.05.2026 | 3 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 21.05.2026 | 3 450 000 (−50 000) | история площадки |
| 28.05.2026 | 3 400 000 (−50 000) | история площадки |
| 09.06.2026 | 3 300 000 (−100 000) | история площадки |
| 17.06.2026 | 3 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 05.11.2026 | 3 500 000 (+300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача 60кв на участке 14 Соток! Земля зарегистрирована. Из построек. 1. Дом 2010 60 кв. М 1 этаж кухня и комната, 2 этаж балкон и комната. 2. Дом 1990 120 кв. М используем как бытовку. 3. Беседка 2022 25кв. М мягкие окна, мягкая черепица, свет розетки. 4. Душевая с освещением и водой с нагревателем. 5. Туалет уличный. Участок 14 соток, чаще такие делили на 2 участка. Так что можете часть продать или детям под застройку, четко по двум половинам стоят дома. Один на одной половине и другой на второй. Колодец 10 колец вода как родник. Сзади участка лес белки ежи грибы ягоды. Дорога до дачи асфальт. Снт с шлагбаумами. До участка можно доехать из Фрязино, Ивантеевки, Левково.