Ярославское ш., 37 км от МКАД
Тешилово д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 45 м², участок 6 сот.
Цена 3,5 млн ₽, поднимали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 22.09.2025.
Рейтинг 24/100 · уверенность 58 %
Земля ≈111 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 664 тыс. → дом ≈2,84 млн ₽, 63 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 42 тыс.–84 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,02 млн / целевая ≈2,72 млн / пессимист. ≈2,42 млн → от пессимистичной прибыль −1,46 млн ₽, маржа −60 %, ROI −38 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 62 км ≈5,1 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10160
Рейтинг 24/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 17.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 76 % | 4.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 110 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 664 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 836 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 63 022 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Тешилово д. | 16 сот. | 1 350 000 | 84 375 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Тешилово д. | 11 сот. | 990 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лесные Дали СНТ | 5 сот. | 1 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Патриот СНТ | 8 сот. | 900 000 | 112 500 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Патриот СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Патриот СНТ | 25 сот. | 3 250 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Патриот СНТ | 50 сот. | 6 200 000 | 124 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Тешилово д. | 25 сот. | 2 750 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Патриот СНТ | 14 сот. | 1 680 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Солнечный СНТ | 13 сот. | 2 500 000 | 192 308 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 000 / 67 140 / 84 444 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 025 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 874 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 722 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 420 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 455 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −60 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | Клинский Луг СНТ | 45 м² | 7 сот. | 3 550 000 | 78 889 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Яхрома СНТ | 45 м² | 7,5 сот. | 2 200 000 | 48 889 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Луговое СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Кудрино СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 51 111 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Герасимиха д. | 45 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 84 444 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Желтиково-3 СНТ | 45 м² | 5,7 сот. | 2 450 000 | 54 444 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Сергейково СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 350 000 | 74 444 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лесные Дали СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 42 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | 45,1 м² | 5,7 сот. | 3 350 000 | 74 279 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.3 км | Радиолог СНТ | 45 м² | 7,6 сот. | 3 450 000 | 76 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.09.2025 | 3 000 000 | история площадки |
| 09.04.2026 | 3 500 000 (+500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок расположен около леса, в 15 минутах хотьбы есть остановка общественного транспорта, также есть озеро, где можно купаться и ловить рыбу. По всем вопросам можете звонить.