Ярославское ш., 29 км от МКАД
Изумрудный СНТ, Пушкинский гор. округ
Дача 93 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 14.09.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 67 %
Земля ≈195 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,17 млн → дом ≈2,33 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 15 тыс.–79 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈1,66 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,21 млн / целевая ≈3,79 млн / пессимист. ≈3,37 млн → от пессимистичной прибыль −1,26 млн ₽, маржа −38 %, ROI −27 %.
Коммуникации: скважина; отопление — печь.
До ст. Путилово ≈1,5 км по прямой; до МКАД 29 км, на машине ≈40 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10159
Рейтинг 33/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 43 % | 6.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 194 862 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 169 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 331 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 065 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Восточный СНТ | 5,3 сот. | 1 800 000 | 339 623 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Урожайный СНТ | 8 сот. | 1 250 000 | 156 250 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Свет СНТ | 8,5 сот. | 1 700 000 | 200 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Урожайный СНТ | 7,7 сот. | 2 200 000 | 285 714 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Свет СНТ | 11,1 сот. | 2 200 000 | 198 198 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Трудпоселок СНТ | 5,1 сот. | 595 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Трудпоселок СНТ | 8 сот. | 1 550 000 | 193 750 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Геодезия-9 СНТ | 8,1 сот. | 5 650 000 | 697 531 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 16,8 сот. | 8 000 000 | 476 190 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Мираж СНТ | 6 сот. | 3 200 000 | 533 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 93 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 660 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 14 616 / 44 722 / 78 571 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 213 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 002 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 792 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 370 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 265 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −38 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −27 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Талица-2 СНТ | 90 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 44 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Заря СНТ | 100 м² | 6,5 сот. | 4 500 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Медик-1 СНТ | 85 м² | 6,3 сот. | 4 500 000 | 52 941 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Могильцы д. | 96 м² | 6 сот. | 2 350 000 | 24 479 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Рассвет-1 СНТ | 100 м² | 6,2 сот. | 4 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Фомкино-4 СНТ | 97,2 м² | 8,7 сот. | 5 700 000 | 58 642 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Воря-2 СНТ | 75 м² | 7,5 сот. | 3 200 000 | 42 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Квант СНТ | 82,1 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 14 616 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Родничек-1 СНТ | 100 м² | 6,3 сот. | 6 300 000 | 63 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Простор СНТ | 70 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 78 571 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.09.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Снт Изумрудный, Ярославское ш. 35 км. Предлагается дом из бруса 93 кв. М, участок 6 соток очень плодородной земли. Скважина. Электричество 4 квт. Отопление печь. Поливная вода от Снт. Участок примыкает к лесу (первая линия), что имеет свои несомненные преимущества. При въезде автоматические ворота. Хорошие соседи. Асфальтированная дорога до Снт. Автобус до Пушкино и до Вднх. Собственник. Цена без торга.