Ярославское ш., 58 км от МКАД
Локомотив-3 СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 72 м², участок 10 сот., сэндвич-панели.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,15 млн; первая цена 4,15 млн ₽ от 20.10.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 59 %
Земля ≈97 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 970 тыс. → дом ≈2,53 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 38 тыс.–53 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈1,44 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,01 млн / целевая ≈2,71 млн / пессимист. ≈2,41 млн → от пессимистичной прибыль −2,01 млн ₽, маржа −83 %, ROI −46 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец.
До ст. Дубининское ≈2,6 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10158
Рейтинг 28/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 22 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 11 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 14 % | 2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 97 024 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 970 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 530 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 139 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Локомотив-3 СНТ | 8 сот. | 750 000 | 93 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дивный-3 ТСН | 6,6 сот. | 900 000 | 136 364 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Локомотив-3 СНТ | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дивный-3 ТСН | 7 сот. | 650 000 | 92 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Козицино д. | 9 сот. | 946 880 | 105 209 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Наш Дивный СНТ | 11 сот. | 1 700 000 | 154 545 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Козицино д. | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Козицино д. | 13,8 сот. | 1 301 265 | 94 295 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Козицино д. | 10 сот. | 1 750 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Козицино д. | 12 сот. | 1 450 000 | 120 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 440 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 667 / 42 546 / 53 333 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 008 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 858 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 707 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 406 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 009 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −83 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −46 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Наш Дивный СНТ | 60 м² | 10 сот. | 3 200 000 | 53 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дубрава СНТ | 90 м² | 6,5 сот. | 3 390 000 | 37 667 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Торгоша СНТ | 60 м² | 8,2 сот. | 2 550 000 | 42 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Зеленый СНТ | 54 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 42 593 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.10.2026 | 4 150 000 | история площадки |
| 25.10.2026 | 3 750 000 (−400 000) | история площадки |
| 06.11.2026 | 3 500 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом. На ленточном фундаменте.4 спальни, большая кухня 24м2, сан узел раздельный. Душевая 9м2. В доме свет, проведен интернет, вода из колодца. До дачи можно добраться на электричке 81км Дубининское; Автобусом от Сергиево-Посада до остановки дрсу или Березняки. В березняках есть: озон, ВБ, рынок, дикси24часа, Пятерочка, школа до 11классов и садик.