Ярославское ш., 62 км от МКАД
40 лет Октября СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 104 м², участок 8,4 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 18.08.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 63 %
Земля ≈51 тыс. ₽/сот. × 8,4 сот. = 425 тыс. → дом ≈3,08 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 8 тыс.–75 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈1,78 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,85 млн / целевая ≈4,36 млн / пессимист. ≈3,88 млн → от пессимистичной прибыль −876 тыс. ₽, маржа −23 %, ROI −18 %.
Коммуникации: вода — есть; в описании: печь, баня, колодец.
До ст. пл. 83 км ≈1,3 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10157
Рейтинг 24/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 65 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 9.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 40 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 30 % | 4.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 50 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 425 000 ₽ (8,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 075 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 567 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Приозерный СНТ | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 12 сот. | 630 000 | 52 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Ветеран СНТ | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Птицевод-2 СНТ | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Птицевод-2 СНТ | 17 сот. | 850 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Птицевод-2 СНТ | 9 сот. | 650 000 | 72 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Птицевод-2 СНТ | 6,5 сот. | 650 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Птицевод-2 СНТ | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | 18 сот. | 1 800 000 | 100 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | Рогачево д. | 25 сот. | 3 000 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 104 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 780 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 8 204 / 48 491 / 75 294 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 849 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 607 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 364 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 879 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -876 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −18 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Бужаниново с. | 105,1 м² | 6,6 сот. | 5 500 000 | 52 331 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Яркое КП | 109,7 м² | 7,5 сот. | 900 000 | 8 204 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Бужаниново с. | 85 м² | 7,5 сот. | 3 699 000 | 43 518 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Леоново д. | 85 м² | 6 сот. | 6 400 000 | 75 294 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Гальнево ДНП | 110 м² | 10 сот. | 12 990 000 | 118 091 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Лесовод СТ | 82 м² | 6,5 сот. | 4 600 000 | 56 098 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Топорково СНТ | 92,8 м² | 5 сот. | 4 500 000 | 48 491 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Торбеево СНТ | 85 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 19 412 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Веригино СНТ | 100 м² | 7,2 сот. | 2 400 000 | 24 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Редриковы Горы д. | 101,8 м² | 12 сот. | 6 200 000 | 60 904 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.08.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 142442430 Уважаемые покупатели! Вашему вниманию предлагается двухэтажный дом общей площадью 104 кв. М с земельным участком в 8.4 соток по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский район, посёлок Бужаниново, Снт "40 Лет Октября". О доме: Двухэтажный дом общей площадью 104 кв. М был построен в 2016 году. Полы и стены утеплены минеральной ватой, толщина которой составляет 150 мм. На первом этаже расположена просторная гостиная-кухня площадью 28 кв. М, полностью оборудованная для приготовления пищи. Кроме того, здесь находятся две отдельные спальни, каждая из которых имеет площадь 12 кв. М. Второй этаж дома занимают две смежные комнаты: одна площадью 15 кв. М, а другая 12 кв. М. Входная дверь выполнена из металла, а окна из двухкамерного пластикового профиля. Дом построен на фундаменте из свайных блоков, крыша покрыта оцинкованными металлическими листами толщиной 0,8 мм. Внутренние стены отделаны евровагонкой, внешние сайдингом. Дом продаётся полностью меблированным. Коммуникации: Отопление обеспечивается печью и электрическими конвекторами. Электроснабжение составляет 10 квт. Водоснабжение поступает из колодца, состоящего из семи колец, и снабжено насосной станцией. В дом не подведено водоснабжение. Водонагреватель объёмом 50 литров для нагрева воды. Для удаления сточных вод предусмотрен дренаж. Участок: Участок площадью 8,4 сотки полностью обработан и выровнен. Здесь высажены разнообразные декоративные растения, цветочные клумбы, ягодные кусты и плодовые деревья. На территории находятся несколько построек: двухэтажная баня из бруса 100х100 мм, занимающая 50 кв. М, гостевой одноэтажный дом из бревна площадью 36 кв. М и техническое помещение размером 4 на 3 метра для хранения садового инвентаря. Участок огорожен забором из рабицы на металлическом каркасе. Для автомобиля предусмотрены распашные ворота, имеются два парковочных места. Расположение: Дом расположен в уютном и спокойном месте, где природа создаёт особую атмосферу. Это экологически благоприятный район. В 20 минутах ходьбы находится ж/д станция 83-й километр Ярославского направления. До центра города Сергиев-Посад всего 15 километров. В соседнем посёлке Бужаниново, который находится в 5 километрах, есть школа, детские сады, супермаркеты, аптека и больница. Снт представляет собой закрытое сообщество с автоматическими воротами и системой видеонаблюдения по периметру. В 10 минутах ходьбы от участка расположен водоём, где можно искупаться и порыбачить. Оформление: Межевание участка проведено. Дом имеет статус нежилого (садовый дом), не обременён и принадлежит одному владельцу. Дом не подходит для прописки. Все необходимые документы для продажи готовы, сделка может быть проведена быстро. Годовые взносы по Снт составляют 25 000 тыс. Рублей. Звоните: Мы готовы ответить на все ваши вопросы по телефону. Организуем просмотр в любой день недели после предварительной договорённости. Безопасность сделки обеспечена стандартами работы Гильдии риелторов Московской области.