Ярославское ш., 53 км от МКАД
Землепашец СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 48 м², участок 12 сот.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 15.06.2026.
Рейтинг 40/100 · уверенность 54 %
Земля ≈309 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 3,71 млн → дом −209 тыс. ₽, −4 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 36 тыс.–46 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈960 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,23 млн / целевая ≈2,01 млн / пессимист. ≈1,79 млн → от пессимистичной прибыль −2,15 млн ₽, маржа −120 %, ROI −55 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 40 км ≈1 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10156
Рейтинг 40/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 6 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 13.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 73 % | 4.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 15.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 309 062 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 3 709 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −209 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −4 354 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Деулинские просторы ДНП | 8 сот. | 2 690 000 | 336 250 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Землепашец СНТ | 6 сот. | 2 790 000 | 465 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Деулинские просторы ДНП | 6 сот. | 2 490 000 | 415 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Нива СНТ | 4 сот. | 450 000 | 112 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Деулинские просторы ДНП | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Землепашец СНТ | 8 сот. | 2 400 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Деулино с. | 9 сот. | 4 500 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Деулино с. | 19 сот. | 9 500 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 21.05.2026 | сохраненная копия |
| 0.6 км | Деулино с. | 9 сот. | 12 700 000 | 1 411 111 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Деулино с. | 6 сот. | 3 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 960 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 556 / 43 750 / 45 556 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 232 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 120 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 009 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 786 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 149 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −120 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −55 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Северянин СНТ | 48,4 м² | 8,2 сот. | 4 950 000 | 102 273 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Загорское СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 43 750 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Росинка СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 42 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Автомобилист-3 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Атмосфера СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 35 556 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Мир СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 050 000 | 45 556 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Березняки д. | 48 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 43 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Воронцово д. | 50 м² | 6 сот. | 1 060 000 | 21 200 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Елочка СНТ | 50 м² | 6,3 сот. | 2 200 000 | 44 000 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Малахит СНТ | 50 м² | 7 сот. | 1 900 000 | 38 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.06.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В чертежи города, остановка 300м.