Ярославское ш., 82 км от МКАД
Полесье СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 25 м², участок 5 сот., дерево.
Цена 500 тыс. ₽, снижали с 750 тыс.; цена не менялась с 07.12.2025.
Рейтинг 19/100 · уверенность 54 %
Земля ≈42 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 212 тыс. → дом ≈288 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км, 18 тыс.–95 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈425 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,09 млн / целевая ≈982 тыс. / пессимист. ≈873 тыс. → от пессимистичной прибыль ≈48 тыс. ₽, маржа 5 %, ROI 6 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Бубяково ≈14,8 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №10151
Рейтинг 19/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 114 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 12 % | 5.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 5.5 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 2 % | 0.1 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 42 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 212 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 288 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 520 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Витязь СНТ | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Звездочка СНТ | 9 сот. | 250 000 | 27 778 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Витязь СНТ | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Звездочка СНТ | 10,6 сот. | 800 000 | 75 472 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Журавлик СНТ | 7 сот. | 650 000 | 92 857 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Витязь СНТ | 30 сот. | 1 950 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Полесье-1 СНТ | 30 сот. | 2 350 000 | 78 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Еремино д. | 12,5 сот. | 2 500 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Еремино с. | 11,9 сот. | 1 150 000 | 96 639 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Еремино д. | 30 сот. | 3 500 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 333 / 43 712 / 95 000 |
| цена объекта | 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 425 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 091 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 036 000 ₽ |
| продажа: целевая | 982 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 873 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 48 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 6 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 19.4 км | Химик-13 СНТ | 24 м² | 4 сот. | 590 000 | 24 583 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Алексеевское лесн-во пос. | 30,5 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 81 967 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.1 км | Дружба СНТ | 20 м² | 5,1 сот. | 4 000 000 | 200 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.7 км | Золотилово д. | 22 м² | 6,1 сот. | 1 190 000 | 54 091 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.5 км | Нива СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.7 км | Гора д. | 31 м² | 7 сот. | 750 000 | 24 194 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.9 км | Игнатьево-2 СНТ | 30 м² | 4,2 сот. | 550 000 | 18 333 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.9 км | Связист СНТ | 20 м² | 4,5 сот. | 1 900 000 | 95 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.4 км | Химик-13 СНТ | 30 м² | 4 сот. | 1 000 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.12.2025 | 500 000 | история площадки |
| 04.06.2026 | 750 000 (+250 000) | история площадки |
| 07.06.2026 | 500 000 (−250 000) | история площадки |
| 08.06.2026 | 750 000 (+250 000) | история площадки |
| 15.06.2026 | 500 000 (−250 000) | история площадки |
| 17.06.2026 | 750 000 (+250 000) | история площадки |
| 02.07.2026 | 700 000 (−50 000) | история площадки |
| 10.07.2026 | 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 12.07.2026 | 700 000 (+200 000) | история площадки |
| 26.07.2026 | 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 27.07.2026 | 700 000 (+200 000) | история площадки |
| 01.09.2026 | 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 08.09.2026 | 700 000 (+200 000) | история площадки |
| 06.11.2026 | 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Звоните пожалуйста после 20 ноября .Дача в красивом тихом местечке , домик 5 на 3 м . На 1 этаже терасса и комната из бруса 20-ки . 2й этаж не отделан . Участок ровный , квадратный , требует ухода . Свет в доме , вода на участке летняя с мая по сентябрь . Лес рядом , сухой , хороший . Озёра тоже есть . Добираться лучше всего на машине , дорога - асфальт , до остановки автобуса 4 км . Ипотеки , прописки , рассрочки платежа , мат капитала нет . Просмотр в любое время . Звоните пожалуйста с 10.00 до 20.00. Агентство .