Ярославское ш., 74 км от МКАД
Парфеново с., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 30 м², участок 6 сот., монолит, 2025 год.
Цена 1 млн ₽; цена не менялась с 16.04.2026.
Рейтинг 39/100 · уверенность 55 %
Земля ≈55 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 327 тыс. → дом ≈673 тыс. ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 28 тыс.–147 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈850 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,25 млн / целевая ≈2,03 млн / пессимист. ≈1,8 млн → от пессимистичной прибыль ≈354 тыс. ₽, маржа 20 %, ROI 24 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Наугольный ≈10,8 км по прямой; до МКАД 74 км, на машине ≈1 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №10140
Рейтинг 39/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: коммуникации, фото); аналогов 9 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 49 % | 26.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 37 % | 8.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 32 % | 2.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 54 564 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 327 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 673 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 433 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Парфеново с. | 7,1 сот. | 350 000 | 49 296 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Парфеново с. | 13,5 сот. | 950 000 | 70 370 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Парфеново с. | 12 сот. | 899 000 | 74 917 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Парфеново с. | 11,2 сот. | 1 500 000 | 133 929 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Парфеново с. | 15 сот. | 550 000 | 36 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Парфеново с. | 20 сот. | 1 800 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Парфеново с. | 11 сот. | 1 830 000 | 166 364 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Парфеново с. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Парфеново с. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Заря СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 333 / 70 679 / 146 758 |
| цена объекта | 1 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 850 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 255 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 142 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 030 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 804 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 354 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 24 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.6 км | Игнатьево-5 СНТ | 30 м² | 8 сот. | 2 950 000 | 98 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Виктория СНТ | 30 м² | 6,5 сот. | 1 700 000 | 56 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11 км | Первомайское СНТ | 30 м² | 7 сот. | 2 900 000 | 96 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.2 км | Надежда СНТ | 30 м² | 6,5 сот. | 850 000 | 28 333 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Каменка СНТ | 32,4 м² | 6 сот. | 2 290 000 | 70 679 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.6 км | Березка СНТ | 30 м² | 6 сот. | 3 350 000 | 111 667 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.6 км | Меркурий СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 36 667 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.6 км | Березка СНТ | 30 м² | 6 сот. | 5 800 000 | 193 333 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.2 км | Энергия СНТ | 29,3 м² | 6,2 сот. | 4 300 000 | 146 758 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.6 км | Заполье СНТ | 30 м² | 6,2 сот. | 1 900 000 | 63 333 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.04.2026 | 1 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом строил для постоянного места жительства, изменились планы. Все вопросы по телефону