Ярославское ш., 85 км от МКАД
Сахарово д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 37 м², участок 5,5 сот., дерево, 2003 год.
Цена 1 млн ₽; цена не менялась с 12.10.2026.
Рейтинг 6/100 · уверенность 55 %
Земля ≈23 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 127 тыс. → дом ≈873 тыс. ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 17 тыс.–82 тыс. ₽/м², медиана 32 тыс.
Ремонт ≈640 тыс., покупка после торга ≈850 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,42 млн / целевая ≈1,28 млн / пессимист. ≈1,13 млн → от пессимистичной прибыль −356 тыс. ₽, маржа −31 %, ROI −24 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Бубяково ≈19,6 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №10139
Рейтинг 6/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 132 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 4.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 14 % | 1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 23 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 127 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 873 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 595 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Сахарово д. | 12 сот. | 555 000 | 46 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Сахарово д. | 17 сот. | 400 000 | 23 529 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Сахарово д. | 14 сот. | 400 000 | 28 571 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Сахарово д. | 8,8 сот. | 450 000 | 51 136 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Сахарово д. | 15 сот. | 350 000 | 23 333 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сахарово СНТ | 20 сот. | 450 000 | 22 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сахарово СНТ | 10 сот. | 230 000 | 23 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сахарово д. | 10 сот. | 150 000 | 15 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сахарово д. | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Аким-Анна д. | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 37 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 640 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 667 / 31 915 / 81 967 |
| цена объекта | 1 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 850 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 418 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 347 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 276 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 134 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -356 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −24 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.5 км | Алексеевское лесн-во пос. | 30,5 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 81 967 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Витязь СНТ | 45 м² | 7,5 сот. | 750 000 | 16 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Спорт СНТ | 47 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 31 915 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.10.2026 | 1 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Нормальное, пригодное для жилья