Ярославское ш., 80 км от МКАД
Химик-13 СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 30 м², участок 4 сот., дерево.
Цена 1 млн ₽; цена не менялась с 18.08.2026.
Рейтинг 13/100 · уверенность 58 %
Земля ≈99 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 396 тыс. → дом ≈604 тыс. ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 18 тыс.–120 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈850 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,5 млн / целевая ≈1,35 млн / пессимист. ≈1,2 млн → от пессимистичной прибыль −149 тыс. ₽, маржа −12 %, ROI −11 %.
Коммуникации: летний водопровод; нет септика (туалет вне дома); отопление — нет.
До ст. Бужаниново ≈6,3 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №10138
Рейтинг 13/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 68 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 6.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 67 % | 4.8 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 98 958 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 396 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 604 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 133 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | 12 сот. | 2 300 000 | 191 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 6 сот. | 200 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 13 сот. | 1 600 000 | 123 077 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 30 сот. | 6 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 9 сот. | 850 000 | 94 444 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 8 сот. | 1 250 000 | 156 250 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 15 сот. | 2 600 000 | 173 333 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 15 сот. | 2 400 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 333 / 51 667 / 120 000 |
| цена объекта | 1 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 850 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 501 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 426 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 351 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 201 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -149 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −11 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | Игнатьево-2 СНТ | 30 м² | 4,2 сот. | 550 000 | 18 333 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Химик-13 СНТ | 24 м² | 4 сот. | 590 000 | 24 583 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Вымпел СНТ | 30 м² | 5,5 сот. | 1 550 000 | 51 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Лесовод СТ | 32 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 56 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Простор СНТ | 28,9 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 62 284 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Контакт СНТ | 32 м² | 6 сот. | 3 190 000 | 99 688 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Энергия СНТ | 25 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 120 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Бодрость СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 31 944 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Березка-4 СНТ | 21,5 м² | 6 сот. | 700 000 | 32 558 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.08.2026 | 1 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся земельный участок 4 сотки с дачным домиком в г. Краснозаводск в СНТ Химик 13. Водопровод летний. Туалет на улице. Электричество в дом заведено. СНТ расположен в черте города. В шаговой доступности все необходимое. Магазины продуктовые и хозяйственные, детские сады, школы, больницы. Превосходное место для проживания и отдыха. Хорошее транспортное сообщение. До остановки общественного транспорта 5 минут пешком. До Сергиева Посада на транспорте 20 минут. Один взрослый собственник.