Ярославское ш., 82 км от МКАД
Полесье СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 50 м², участок 5 сот., дерево.
Цена 1 млн ₽, снижали с 1,1 млн; первая цена 1,1 млн ₽ от 27.08.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 61 %
Земля ≈42 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 212 тыс. → дом ≈788 тыс. ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 17 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 33 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈850 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,85 млн / целевая ≈1,66 млн / пессимист. ≈1,48 млн → от пессимистичной прибыль −272 тыс. ₽, маржа −18 %, ROI −16 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Бубяково ≈14,6 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №10137
Рейтинг 19/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 66 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 4.7 |
| торг | 5 | 61 % | 3.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 3 % | 0.2 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 69 % | 10.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 42 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 212 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 788 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 760 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Витязь СНТ | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Звездочка СНТ | 9 сот. | 250 000 | 27 778 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Витязь СНТ | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Звездочка СНТ | 10,6 сот. | 800 000 | 75 472 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Журавлик СНТ | 7 сот. | 650 000 | 92 857 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Витязь СНТ | 30 сот. | 1 950 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Еремино д. | 12,5 сот. | 2 500 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Еремино с. | 11,9 сот. | 1 150 000 | 96 639 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Еремино д. | 30 сот. | 3 500 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Полесье-1 СНТ | 30 сот. | 2 350 000 | 78 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 667 / 33 147 / 62 500 |
| цена объекта | 1 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 850 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 848 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 756 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 663 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 478 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -272 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Витязь СНТ | 45 м² | 7,5 сот. | 750 000 | 16 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Фотон СНТ | 50 м² | 6 сот. | 999 000 | 19 980 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Напольское СНТ | 48 м² | 7,5 сот. | 3 000 000 | 62 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Напольское СНТ | 55 м² | 7 сот. | 1 700 000 | 30 909 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Каменки СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 36 667 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Рассвет СНТ | 64 м² | 7 сот. | 2 800 000 | 43 750 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Рассвет СНТ | 65 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 35 385 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Сахарово д. | 37 м² | 5,5 сот. | 1 000 000 | 27 027 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.08.2026 | 1 100 000 | история площадки |
| 07.10.2026 | 1 000 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Звоните пожалуйста после 20 ноября . Дача в красивом тихом местечке , в 20 км от Сергиева Посада и в 85 км от МКАДа по Ярославскому шоссе . Домик на хорошем ленточном фундаменте , летний щитовой , есть погреб под всем домом . Там можно посмотреть , что все опоры в идеале . Также есть печка на хорошем фундаменте . Печку только побелить . Трещин никаких нет . Топили в том году , всё работает . Находится ровно в середине дома и выходит во все помещения , имеет " рукава " для безопасности . Полы не трясутся , стены доски в хорошем состоянии ( не сыпятся ) . В доме на 1 этаже кухня , веранда и 2 небольшие проходные комнатки . 2й этаж под отделку ( получится небольшая комната ) . Участок ровный , квадратный , без склонов , солнечный , на возвышенности . В саду имеются яблоня , облепиха с ягодами уже , тёрн , жёлтая слива , малина , смородина , крыжевник черный овальный вкусный , а так же простой крыжёвник , калина , на воротах сирень и лимонник китайский кислый . Лес рядом с СНТ , много опят . Есть летний магазинчик . Добираться лучше на автомобиле . пешком до остановки автобуса 4 км . Асфальт до ворот СНТ . Рассрочки платежа , ипотеки , использования маткапитала , прописки нет ! Просмотр в любой день по договоренности . Звоните пожалуйста с 11.00 до 20.00 . Агентство .