Ярославское ш., 75 км от МКАД
Запольское д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 35 м², участок 19 сот., бревно.
Цена 1,2 млн ₽; цена не менялась с 20.10.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 56 %
Земля ≈70 тыс. ₽/сот. × 19 сот. = 1,32 млн → дом −123 тыс. ₽, −4 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 39 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,91 млн / целевая ≈1,71 млн / пессимист. ≈1,52 млн → от пессимистичной прибыль −96 тыс. ₽, маржа −6 %, ROI −6 %.
Коммуникации: в описании: печь, газ, нет септика (туалет на улице).
До ст. пл. 83 км ≈20,5 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10133
Рейтинг 15/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 7.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 69 607 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 323 000 ₽ (19 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −123 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −3 514 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Запольское д. | 15 сот. | 1 350 000 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Запольское д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Малые Дубравы д. | 4 сот. | 600 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Мергусово д. | 8 сот. | 1 700 000 | 212 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Мергусово д. | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Катунино д. | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Мергусово д. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Катунино д. | 10 сот. | 690 000 | 69 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Катунино д. | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Селково д. | 14 сот. | 1 000 000 | 71 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 474 / 57 878 / 67 340 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 905 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 810 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 714 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 524 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -96 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −6 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.9 км | Махра д. | 31,1 м² | 28 сот. | 1 800 000 | 57 878 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Мергусово д. | 41 м² | 20 сот. | 3 900 000 | 95 122 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Константиново с. | 36 м² | 10 сот. | 2 200 000 | 61 111 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Несвитаево д. | 38 м² | 26 сот. | 1 500 000 | 39 474 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Константиново с. | 30 м² | 12 сот. | 1 300 000 | 43 333 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Константиново с. | 41,9 м² | 10 сот. | 2 100 000 | 50 119 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Власово д. | 29,7 м² | 15 сот. | 1 800 000 | 60 606 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Власово д. | 29,7 м² | 15 сот. | 2 000 000 | 67 340 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.10.2026 | 1 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 200 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 1 200 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся пожилой одноэтажный бревенчатый дом с 5 окнами, площадью 35 кв. Метров. Требуется ремонт. Русская печь. Две комнаты, сени с чуланом, огромный двор. Нижние венцы дома в нормальном состоянии. Крыша покрыта шифером. Санузел находится на улице. Газ проходит по границе участка. До ближайшей остановки общественного транспорта 50 метров. Расположен на участке 19 соток, категория земель Ижс. На участке несколько яблонь, смородина, крыжовник.