Новорязанское ш., 88 км от МКАД
Химик-2 СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот., щитовой.
Цена 800 тыс. ₽, снижали с 10,1 млн; цена не менялась с 07.07.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 57 %
Земля ≈111 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 665 тыс. → дом ≈135 тыс. ₽, 3 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км, 11 тыс.–111 тыс. ₽/м², медиана 30 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈680 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,25 млн / целевая ≈1,13 млн / пессимист. ≈1 млн → от пессимистичной прибыль −676 тыс. ₽, маржа −67 %, ROI −40 %.
Коммуникации: отопление — нет; свет — есть.
До ст. Шиферная ≈2,4 км по прямой; до МКАД 88 км, на машине ≈1 ч 28 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №1013
Рейтинг 32/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 108 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 17 % | 3.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 5.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 110 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 665 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 135 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 2 700 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Перхурово СНТ | 5 сот. | 550 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 12 сот. | 1 199 000 | 99 917 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Перхурово д. | 15 сот. | 2 900 000 | 193 333 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Перхурово д. | 14 сот. | 5 000 000 | 357 143 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 6,6 сот. | 1 499 000 | 227 121 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 15 сот. | 1 700 000 | 113 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 12 сот. | 2 920 000 | 243 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 15 сот. | 1 199 000 | 79 933 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 11,6 сот. | 3 000 000 | 258 621 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 13,2 сот. | 2 999 999 | 227 273 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 10 833 / 29 981 / 111 111 |
| цена объекта | 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 680 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 255 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 192 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 130 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 004 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -676 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −67 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.7 км | Малинки-2 ДТСН | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.1 км | Расловлево д. | 51,7 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 29 981 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Матросовец СНТ | 60 м² | 6 сот. | 650 000 | 10 833 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Елкино д. | 40 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 30 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.7 км | Лужок СНТ | 60 м² | 8 сот. | 1 200 000 | 20 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.8 км | Ветеран СТСН | 40 м² | 8 сот. | 1 180 000 | 29 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.9 км | Воскресенские луга-1 дп | 36 м² | 7 сот. | 4 000 000 | 111 111 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2026 | 800 000 | история площадки |
| 16.07.2026 | 10 100 000 (+9 300 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 800 000 (−9 300 000) | история площадки |
| 04.08.2026 | 10 100 000 (+9 300 000) | история площадки |
| 19.08.2026 | 800 000 (−9 300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 137422113 Продается дача в СНТ "Химик 2"! Прямая продажа. Размер участка: 6 соток Площадь дома: 30 кв.м. Особенности: Удобная пешая доступность до автобусной остановки. В шаговой доступности озеро, идеально подходящее для купания и рыбалки. Рядом лесопосадки, богатые грибами и ягодами. На участке растут множество плодово-ягодных деревьев, а также много земляники. Имеется сезонная летняя вода для полива и питья. На территории СНТ "Химик 2" расположен магазин. В доме есть электричество, а забор выполнен из сетки-рабицы. Дороги зимой чистят, обеспечивая удобный доступ. Ворота открываются дистанционно, установлено видеонаблюдение 24/7 для Вашей безопасности. Солнечная сторона - отличный выбор для тех, кто любит свет и тепло. Плодородная почва подходит для насаждения цветов и других растений. Асфальтированная дорога обеспечивает комфортный подъезд. Звоните, отвечу на все вопросы. Оперативный показ!