Ярославское ш., 82 км от МКАД
Полесье СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 80 м², участок 5 сот., дерево.
Цена 1,25 млн ₽; цена не менялась с 18.10.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 65 %
Земля ≈42 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 212 тыс. → дом ≈1,04 млн ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 18 тыс.–50 тыс. ₽/м², медиана 25 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈1,06 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,85 млн / целевая ≈1,67 млн / пессимист. ≈1,48 млн → от пессимистичной прибыль −1,08 млн ₽, маржа −73 %, ROI −42 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Бубяково ≈14,7 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №10129
Рейтинг 17/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 17 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 4.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 2 % | 0.1 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 77 % | 11.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 42 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 212 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 038 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 975 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Витязь СНТ | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Витязь СНТ | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Звездочка СНТ | 9 сот. | 250 000 | 27 778 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Звездочка СНТ | 10,6 сот. | 800 000 | 75 472 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Журавлик СНТ | 7 сот. | 650 000 | 92 857 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Витязь СНТ | 30 сот. | 1 950 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Еремино д. | 12,5 сот. | 2 500 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Полесье-1 СНТ | 30 сот. | 2 350 000 | 78 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Еремино с. | 11,9 сот. | 1 150 000 | 96 639 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Еремино д. | 30 сот. | 3 500 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 500 / 24 936 / 50 000 |
| цена объекта | 1 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 062 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 854 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 761 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 669 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 483 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 079 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −73 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Полесье-1 СНТ | 70 м² | 5,2 сот. | 1 800 000 | 25 714 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Еремино с. | 89 м² | 7,2 сот. | 2 150 000 | 24 157 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Витязь СНТ | 100 м² | 5 сот. | 1 850 000 | 18 500 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Актер СНТ | 80 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 23 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Напольское СНТ | 73 м² | 7 сот. | 3 650 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Хомяково с. | 68 м² | 7 сот. | 5 500 000 | 80 882 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Пальчино д. | 70 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 25 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Красная Сторожка ДНП | 76 м² | 6,6 сот. | 1 450 000 | 19 079 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Соснинские дачи СНТ | 67,8 м² | 7 сот. | 6 850 000 | 101 032 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Рассвет СНТ | 65 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 35 385 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.10.2026 | 1 250 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 250 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Звоните пожалуйста после 20 ноября .Дача в красивом тихом месте в 85 км от МКАД по Ярославскому шоссе , в 4 км от оживлённой дороги . Рядом нет ни ЛЭПов ни заводов . Лес вокруг с грибами . Дом щитовой , утеплён между досками керамзитом , есть печка в идеальном состоянии , беленькая . В доме на 1 этаже 2 комнаты с хорошим ремонтом , в пристройке нужен ремонт , на 2 м этаже комната тоже в нормальном состоянии . Цоколь у дома высокий . Можно заходить под дом . Участок имеет небольшой склон в западную сторону . Огорожен профнастилом с 3 сторон . С одной нет забора . Есть ворота для машины . На участке просто газон . Свет в доме . Вода на участке с мая по сентябрь . Добираться до дачи лучше всего на машине . Асфальт до ворот снт ! Если пешком - то идти от остановки автобуса 4 км .Документы готовы к продаже . Прописки , ипотеки и рассрочки платежа нет ! Осенняя цена ! Весной -сами знаете что.. Просмотр по договорённости . Звоните пожалуйста с 11.00 до 20.00 . Агентство .