Ярославское ш., 92 км от МКАД
Кулебякино д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 157 м², участок 24 сот., кирпич, 1918 год.
Цена 1,3 млн ₽, снижали с 1,6 млн; первая цена 1,6 млн ₽ от 21.11.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 7 раз).
Рейтинг 17/100 · уверенность 51 %
Земля рядом ≈37 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 20 тыс.–68 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈3,14 млн ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «Часть дома») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Бубяково ≈21,8 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №10127
Рейтинг 17/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: фото); аналогов 3 (разброс ₽/м² 95 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.4 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 37 470 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Кулебякино д. | 29,5 сот. | 450 000 | 15 254 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Козлово д. | 19 сот. | 700 000 | 36 842 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Базыкино д. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Чернецкое д. | 30 сот. | 1 400 000 | 46 667 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Алена СНТ | 11 сот. | 260 000 | 23 636 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Кисляково д. | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Аким-Анна д. | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Константиново с. | 42 сот. | 3 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Константиново с. | 21,6 сот. | 850 000 | 39 352 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Константиново с. | 42,5 сот. | 1 950 000 | 45 882 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 157 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 140 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 565 / 60 526 / 68 063 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «Часть дома») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «Часть дома») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.8 км | Шеметово с. | 152 м² | 20 сот. | 9 200 000 | 60 526 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Сахарово д. | 184 м² | 12 сот. | 3 600 000 | 19 565 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Шеметово с. | 191 м² | 20 сот. | 13 000 000 | 68 063 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.11.2025 | 1 600 000 | история площадки |
| 03.04.2026 | 1 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 09.04.2026 | 1 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 12.04.2026 | 1 300 000 (−100 000) | история площадки |
| 18.05.2026 | 1 400 000 (+100 000) | история площадки |
| 08.06.2026 | 1 350 000 (−50 000) | история площадки |
| 12.06.2026 | 1 300 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок 24 сотки ИЖС + на нем жилой дом с пропиской, + 5 соток ЛПХ. Туалет новый деревянный на улице. На участке слива, вишня, смородина белая, красная, чёрная, крыжовник. Плодородная земля. Прудик на участке для полива. Большой пруд через дорогу напротив участка. Электричество на столбе около дома. Дом кирпичный 1918 года выпуска. Стены метр толщиной. Перекрытия крыши прочные. Внутри отделка деревянной доской. Пол нужно ремонтировать. К дому пристроена пристройка из бревна, старая, под снос или переделку. Часть дома составляет двор, где держали раньше животных. Подъезд к деревне круглогодичный по плитам. Позади деревни фермерские поля. Межевание есть, документы в полном порядке, 1 собственник.