Ярославское ш., 68 км от МКАД
Дивный-2 ТСН, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 60 м², участок 10 сот., дерево.
Цена 1,39 млн ₽; цена не менялась с 06.11.2026.
Рейтинг 77/100 · уверенность 59 %
Земля ≈117 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,17 млн → дом ≈216 тыс. ₽, 4 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 29 тыс.–169 тыс. ₽/м², медиана 65 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,18 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,01 млн / целевая ≈3,61 млн / пессимист. ≈3,21 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,03 млн ₽, маржа 32 %, ROI 47 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; газ — нет; отопление — нет; свет — есть.
До ст. Дубининское ≈2,1 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №10125
Рейтинг 77/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 124 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 94 % | 40.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 8.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 6.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 117 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 174 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 216 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 3 600 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Дивный-2 ТСН | 13,3 сот. | 1 350 000 | 101 504 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Дивный-2 ТСН | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Дивный-2 ТСН | 10,5 сот. | 1 590 000 | 151 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дивный-2 ТСН | 9,1 сот. | 1 950 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дубининское д. | 8,2 сот. | 1 200 000 | 146 341 | снят (цена объявления) 20.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дивный-2 ТСН | 6,2 сот. | 835 000 | 134 677 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дивный-2 ТСН | 6,2 сот. | 950 000 | 153 226 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Наш Дивный СНТ | 8,2 сот. | 1 300 000 | 158 537 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дубрава СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Наш Дивный СНТ | 7,5 сот. | 990 000 | 132 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 268 / 65 460 / 169 231 |
| цена объекта | 1 390 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 181 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 015 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 814 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 614 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 212 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 030 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 47 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Нива дп | 60 м² | 8 сот. | 8 500 000 | 141 667 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Свет СНТ | 57 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 57 895 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Радуга и Эльбрус СНТ | 57 м² | 7,8 сот. | 3 900 000 | 68 421 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Дивный ДНП | 60 м² | 9 сот. | 8 500 000 | 141 667 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Дивный ДНП | 60 м² | 15 сот. | 8 000 000 | 133 333 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Полюс СНТ | 61,5 м² | 6,1 сот. | 1 800 000 | 29 268 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Наш Дивный СНТ | 65 м² | 6,8 сот. | 10 999 999 | 169 231 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Солнечный ДНП | 64 м² | 9 сот. | 4 000 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Луч-2 СНТ | 62,6 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 51 118 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Локомотив-3 СНТ | 64,3 м² | 10 сот. | 2 750 000 | 42 768 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 1 800 000 | история площадки |
| 08.05.2026 | 1 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 13.05.2026 | 1 650 000 (−50 000) | история площадки |
| 23.05.2026 | 1 550 000 (−100 000) | история площадки |
| 21.07.2026 | 1 500 000 (−50 000) | история площадки |
| 11.09.2026 | 1 450 000 (−50 000) | история площадки |
| 20.10.2026 | 1 390 000 (−60 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 390 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 1 390 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 134779519 Уважаемые покупатели, Вашему вниманию предлагается ДОМ 60 м2 на участке 10 соток с ТСН"Дивный-2", Сергиево-Посадский р-н, МО. Пешком 20 минут до ж/д станция 81 км Хорошая локация ДОМ Дом каркасный 2-х этажный 6 6 (под ремонт) на