Ярославское ш., 75 км от МКАД
40 лет Октября СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 80 м², участок 8 сот.
Цена 1,39 млн ₽, снижали с 2,49 млн; первая цена 2,49 млн ₽ от 23.09.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 74/100 · уверенность 56 %
Земля ≈51 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 405 тыс. → дом ≈985 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 8 в 10 км, 56 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈1,18 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,97 млн / целевая ≈4,47 млн / пессимист. ≈3,98 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,3 млн ₽, маржа 33 %, ROI 48 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: печь, колодец.
До ст. пл. 83 км ≈1,2 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №10124
Рейтинг 74/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 3 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 97 % | 41.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 6.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 79 % | 11.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 50 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 405 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 985 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 312 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Приозерный СНТ | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 12 сот. | 630 000 | 52 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Ветеран СНТ | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Птицевод-2 СНТ | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | 18 сот. | 1 800 000 | 100 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | Птицевод-2 СНТ | 17 сот. | 850 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Рогачево д. | 6 сот. | 599 999 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Птицевод-2 СНТ | 9 сот. | 650 000 | 72 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | 9 сот. | 849 000 | 94 333 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | Птицевод-2 СНТ | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 8 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 56 250 / 66 000 / 70 000 |
| цена объекта | 1 390 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 181 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 972 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 723 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 475 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 978 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 296 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 48 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 8 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.5 км | Дивный ДНП да: «ванная» + «тёплый пол» | 81 м² | 8 сот. | 12 800 000 | 158 025 выброс, не в счёт | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Лесная опушка ДНП да: «санузел» + «под ключ» | 80 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 56 250 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Дивный-2 ТСН да: «ванная» + «мебелью» | 85 м² | 7,5 сот. | 5 950 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Лето СНТ да: «ванная» + «ремонт» | 87 м² | 8 сот. | 5 300 000 | 60 920 | снято (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Яковлево ДНП да: «ванная» + «заезжай и живи» | 84 м² | 7,7 сот. | 4 990 000 | 59 405 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Яковлево д. да: «душевая кабина» + «под ключ» | 75 м² | 8,7 сот. | 4 950 000 | 66 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Яковлево ДНП да: «душевая кабина» + «под ключ» | 75 м² | 8,7 сот. | 4 950 000 | 66 000 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 9.1 км | Яковлево ДНП да: «сан узел» + «мебелью» | 72 м² | 8,7 сот. | 4 950 000 | 68 750 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.09.2026 | 2 490 000 | история площадки |
| 24.10.2026 | 1 790 000 (−700 000) | история площадки |
| 05.11.2026 | 1 390 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 390 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Oднo из лучшиx СНT. 15мин пeшкoм до станции 83км. Сoбствeнный выход у CНТ нa озepo 200мПo вceму CНТ видеонаблюдениe 13камeр.Oxpaна 24/7.Зимoй дороги чистят.Ha тeppитoрии дeтская площадка, футбольнoе, волeйбольнoе полe, тенниcный cтол, aвтoмaтичeские вopoта и тдТeppитоpия в леcу.Bзносы 29тыс в годЭлектроэнергия 8квтУчасток неухоженный. Но есть яблони, березы и тд.Дом 1 требуется реновация.Дом 2 в хорошем состоянии. С печкой. Можно жить.КолодецАгентам не звонить.Купить дачуДача