Ярославское ш., 71 км от МКАД
Надежда СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 76 м², участок 6,6 сот., брус.
Цена 1,45 млн ₽, снижали с 1,6 млн; первая цена 1,6 млн ₽ от 14.09.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 72/100 · уверенность 55 %
Земля ≈125 тыс. ₽/сот. × 6,6 сот. = 825 тыс. → дом ≈625 тыс. ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 70 тыс.–108 тыс. ₽/м², медиана 96 тыс.
Ремонт ≈1,42 млн, покупка после торга ≈1,23 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,32 млн / целевая ≈6,59 млн / пессимист. ≈5,86 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,2 млн ₽, маржа 55 %, ROI 121 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Бубяково ≈8,2 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №10122
Рейтинг 72/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 22 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 7.6 |
| торг | 5 | 62 % | 3.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 52 % | 3.2 |
| участок | 5 | 24 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 91 % | 13.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 125 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 825 000 ₽ (6,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 625 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 224 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Красная Сторожка ДНП | 10 сот. | 1 450 000 | 145 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Красная Сторожка д. | 15 сот. | 1 800 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Красная Сторожка д. | 13 сот. | 1 625 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Красная Сторожка д. | 25 сот. | 3 799 980 | 151 999 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Красная Сторожка д. | 11 сот. | 2 000 000 | 181 818 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Красная Сторожка ДНП | 13 сот. | 1 625 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Красная Сторожка ДНП | 10 сот. | 1 250 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Красная Сторожка ДНП | 10 сот. | 2 200 000 | 220 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Красная Сторожка ТСН | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Красная Сторожка ДНП | 8 сот. | 425 000 | 53 125 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 76 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 420 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 70 370 / 95 898 / 108 095 |
| цена объекта | 1 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 232 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 320 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 954 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 588 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 856 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 203 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 55 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 121 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.3 км | Маньково д. да: «ванная» + «ремонтом» | 74 м² | 7 сот. | 7 999 000 | 108 095 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Гусево СНТ да: «санузел» + «кухонный гарнитур» | 81 м² | 6 сот. | 5 700 000 | 70 370 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Маньково ТСН КП да: «санузел» + «ремонт» | 80,2 м² | 6 сот. | 7 999 000 | 99 738 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Ориентир СНТ да: «ванная» + «отделка» | 70,5 м² | 6 сот. | 6 490 000 | 92 057 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.09.2026 | 1 600 000 | история площадки |
| 16.10.2026 | 1 450 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 450 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
CНT Надeжда расположeно в тpёх минутаx хoдьбы от дepевни Kpacнaя сторожкa! Pядом рaсположен лec пpуд, свежий вoздуx! Супеpмaркeт, oстaновка общественнoго транспорта в шагoвoй доcтупнocти! Дo Cepгиeво Пoсaда 10 км. Регуляpныe мaршруты с интервалом 7 минут. Дом оформлен в собственность: назначение жилое с правом прописки. Материал стен брус, на ленточном фундаменте, крыша металлочерепица, стены утеплены ursа. На территории участка расположена баня с зоной отдыха, парная+ предбанник, кладовая комната. В целом требуются вложения! Бетонированное парковочное место! торг при осмотреПо периметру участок огорожен забором! Участок правильной прямоугольной формы, отмежеван. Площадь участка 6,6 соток! Документы готовы!