Ярославское ш., 87 км от МКАД
Несвитаево д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 38 м², участок 26 сот., дерево, 1968 год.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 18.04.2026.
Рейтинг 63/100 · уверенность 64 %
Земля ≈46 тыс. ₽/сот. × 26 сот. = 1,19 млн → дом ≈315 тыс. ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 34 тыс.–280 тыс. ₽/м², медиана 96 тыс.
Ремонт ≈760 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,31 млн / целевая ≈3,88 млн / пессимист. ≈3,45 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,41 млн ₽, маржа 41 %, ROI 69 %.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: колодец.
До ст. пл. 83 км ≈12,2 км по прямой; до МКАД 87 км, на машине ≈1 ч 22 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №10120
Рейтинг 63/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 19 % | 4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 22 % | 1.5 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 45 559 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 185 000 ₽ (26 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 315 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 289 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Несвитаево д. | 32,7 сот. | 1 500 000 | 45 872 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Несвитаево д. | 10 сот. | 690 000 | 69 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Несвитаево д. | 12,4 сот. | 300 000 | 24 194 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Несвитаево д. | 11 сот. | 500 000 | 45 455 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Несвитаево д. | 9 сот. | 450 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Несвитаево д. | 15,5 сот. | 750 000 | 48 387 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Федоровское д. | 9 сот. | 200 000 | 22 222 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Сметьево д. | 18 сот. | 1 500 000 | 83 333 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Выпуково с. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 10.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Выпуково с. | 14 сот. | 1 290 000 | 92 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 38 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 760 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 286 / 95 904 / 279 851 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 307 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 092 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 876 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 446 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 411 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 69 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.9 км | Семенково д. | 36 м² | 15 сот. | 4 500 000 | 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Запольское д. | 35 м² | 19 сот. | 1 200 000 | 34 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Махра д. | 31,1 м² | 28 сот. | 1 800 000 | 57 878 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | 33,7 м² | 17,9 сот. | 5 500 000 | 163 205 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.9 км | Рогачево д. | 43,7 м² | 34 сот. | 3 750 000 | 85 812 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Мирный пос. | 45 м² | 14 сот. | 2 800 000 | 62 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Семенково д. | 30 м² | 15 сот. | 8 000 000 | 266 667 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Иудино с. | 48 м² | 16 сот. | 3 800 000 | 79 167 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Коврово д. | 46,7 м² | 22 сот. | 4 950 000 | 105 996 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Семенково д. | 26,8 м² | 15 сот. | 7 500 000 | 279 851 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.04.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается большой земельный участок .На участке стоит дом ,он под снос. Имеется электричество и колодец. Рядом лес, речка., место для тех кто ценит чистый воздух, природу и тишину. До Сергиева Посада 19 км .Показы по договоренности