Ярославское ш., 89 км от МКАД
Загорье СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 75,5 м², участок 9,5 сот., дерево, 1986 год.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 31.10.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 65/100 · уверенность 68 %
Земля ≈57 тыс. ₽/сот. × 9,5 сот. = 539 тыс. → дом ≈961 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 4 в 10 км, 66 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 79 тыс.
Ремонт ≈1,31 млн, покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,22 млн / целевая ≈5,59 млн / пессимист. ≈4,97 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,39 млн ₽, маржа 48 %, ROI 92 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня.
До ст. Шубино ≈3,7 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №10119
Рейтинг 65/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 2.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 87 % | 5.3 |
| участок | 5 | 50 % | 3 |
| ₽/м² дома | 12 | 78 % | 11.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 56 734 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 539 000 ₽ (9,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 961 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 728 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Загорье СНТ | 8 сот. | 950 000 | 118 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Предгорье СНТ | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Загорье СНТ | 7 сот. | 420 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Душищево д. | 7 сот. | 550 000 | 78 571 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Глазово СНТ | 11 сот. | 1 150 000 | 104 545 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Бодрость СНТ | 16,3 сот. | 750 000 | 46 012 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Шубино ДНТ | 13 сот. | 1 100 000 | 84 615 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Шубино ДНТ | 14 сот. | 790 000 | 56 429 | в продаже 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Шубино х. | 15,5 сот. | 950 000 | 61 290 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Бодрость СНТ | 17 сот. | 980 000 | 57 647 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 310 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 66 000 / 78 732 / 100 381 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 217 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 906 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 595 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 974 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 389 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 48 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 92 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.5 км | Яковлево д. да: «душевая кабина» + «под ключ» | 75 м² | 8,7 сот. | 4 950 000 | 66 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Яковлево ДНП да: «душевая кабина» + «под ключ» | 75 м² | 8,7 сот. | 4 950 000 | 66 000 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 9.3 км | Птицевод-4 СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 78,7 м² | 10,1 сот. | 7 900 000 | 100 381 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Наш Дивный СНТ да: «санузел» + «мебелью» | 82 м² | 8,8 сот. | 7 500 000 | 91 463 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.10.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
дом сделан в 1986 году из бревен. требует ремонта дом, терраса и баня,