Ярославское ш., 48 км от МКАД
Нива-1 СТ, Пушкинский гор. округ
Дом 26,2 м², участок 6 сот., дерево, 2003 год.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 22.10.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 57 %
Земля ≈98 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 586 тыс. → дом ≈914 тыс. ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 31 тыс.–130 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈324 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,75 млн / целевая ≈1,58 млн / пессимист. ≈1,4 млн → от пессимистичной прибыль −197 тыс. ₽, маржа −14 %, ROI −12 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; газ — нет; отопление — нет; свет — нет.
До ст. Костино ≈8 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №10116
Рейтинг 25/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 7 (разброс ₽/м² 106 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 15.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 54 % | 3.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 97 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 586 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 914 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 885 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Нива-1 СТ | 5,5 сот. | 850 000 | 154 545 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Учитель СНТ | 45 сот. | 4 395 750 | 97 683 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Яхрома СНТ | 12 сот. | 1 680 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Яхрома-1 СТ | 25 сот. | 2 443 750 | 97 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Учитель СНТ | 9 сот. | 1 260 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Учитель СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Яхрома-1 СТ | 37 сот. | 3 616 750 | 97 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Яхрома-1 СТ | 28 сот. | 2 737 000 | 97 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Яхрома-1 СТ | 12,3 сот. | 1 722 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Факел-3 СНТ | 23 сот. | 2 248 250 | 97 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 26,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 324 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 175 / 60 000 / 129 667 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 752 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 664 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 577 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 402 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -197 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.4 км | Рассвет СНТ | 25 м² | 6 сот. | 997 000 | 39 880 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Шустово КП | 30 м² | 8 сот. | 2 400 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Артемовские Дачи дп | 30 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 123 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Пузино д. | 30 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Андрейково-1 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 3 890 000 | 129 667 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Лавровки пос. | 32,6 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 36 810 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Фрегат СНТ | 33,2 м² | 6,7 сот. | 1 035 000 | 31 175 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.11.2025 | 1 500 000 | история площадки |
| 18.03.2026 | 1 600 000 (+100 000) | история площадки |
| 11.08.2026 | 1 500 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 500 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 1 500 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 102656055 Вашему вниманию предоставляется участок с садовым домом. ОБ УЧАСТКЕ Земля сельскохозяйственного назначения для ведения садоводства и огородничества- 6 соток. На участке расположен дом, хоз. постройка (используется для хранения дачного