Ярославское ш., 59 км от МКАД
Запрудный ЛПХ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 15 м², участок 3,1 сот., дерево.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 22.10.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 54 %
Земля ≈167 тыс. ₽/сот. × 3,1 сот. = 517 тыс. → дом ≈983 тыс. ₽, 66 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 79 тыс.–150 тыс. ₽/м², медиана 126 тыс.
Ремонт ≈200 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,81 млн / целевая ≈1,63 млн / пессимист. ≈1,45 млн → от пессимистичной прибыль −29 тыс. ₽, маржа −2 %, ROI −2 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — нет; свет — нет.
До ст. Сергиев Посад ≈4 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №10115
Рейтинг 20/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 12.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 6 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 166 666 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 517 000 ₽ (3,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 983 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 65 533 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Запрудный ЛПХ | 5 сот. | 2 000 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Запрудный ЛПХ | 8 сот. | 900 000 | 112 500 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Запрудный ЛПХ | 9 сот. | 1 200 000 | 133 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Запрудный ЛПХ | 16 сот. | 5 000 000 | 312 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Запрудный ЛПХ | 3 сот. | 550 000 | 183 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Тураково д. | 5,5 сот. | 1 800 000 | 327 273 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Тураково д. | 11 сот. | 3 500 000 | 318 182 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Тураково д. | 24 сот. | 6 200 000 | 258 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Тураково д. | 9 сот. | 1 450 000 | 161 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Тураково д. | 13 сот. | 2 800 000 | 215 385 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 15 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 79 333 / 126 006 / 150 000 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 808 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 718 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 627 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 446 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -29 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −2 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.4 км | 15 м² | 3 сот. | 2 250 000 | 150 000 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.7 км | 17,4 м² | 3 сот. | 2 500 000 | 143 678 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5 км | Колос СНТ | 15 м² | 4 сот. | 1 190 000 | 79 333 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Дружба СНТ | 12 м² | 3,1 сот. | 1 300 000 | 108 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.09.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 500 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 1 500 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 143028477 ОБ УЧАСТКЕ Земля сельскохозяйственного назначения для ведения садоводства и огородничества- 312 кв.м. На участке расположен дом, теплица. Участок огорожен по периметру. О ДОМЕ Дом каркасно-щитовой, построен в 1984 году. общей площадью