Ярославское ш., 89 км от МКАД
Чернецкое д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 80 м², участок 25 сот., дерево.
Цена 1,7 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 03.08.2026.
Рейтинг 63/100 · уверенность 61 %
Земля ≈39 тыс. ₽/сот. × 25 сот. = 978 тыс. → дом ≈722 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 20 тыс.–112 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,14 млн / целевая ≈4,62 млн / пессимист. ≈4,11 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,17 млн ₽, маржа 28 %, ROI 40 %.
Коммуникации: колодец; отопление — печь; в описании: газ.
До ст. Бубяково ≈23,3 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 28 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №10109
Рейтинг 63/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 89 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 79 % | 33.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 2.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 89 % | 13 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 39 102 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 978 000 ₽ (25 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 722 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 025 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Чернецкое д. | 30 сот. | 1 400 000 | 46 667 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Козлово д. | 19 сот. | 700 000 | 36 842 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Константиново с. | 42 сот. | 3 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Константиново с. | 42,5 сот. | 1 950 000 | 45 882 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Базыкино д. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Константиново с. | 20 сот. | 2 200 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Кулебякино д. | 29,5 сот. | 450 000 | 15 254 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Константиново с. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Алена СНТ | 11 сот. | 260 000 | 23 636 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Алмазово д. | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 960 / 62 020 / 112 500 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 138 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 881 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 624 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 110 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 165 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Алмазово-2 СНТ | 83 м² | 24 сот. | 3 020 000 | 36 386 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Шабурново д. | 80 м² | 17 сот. | 6 500 000 | 81 250 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Константиново с. | 87,4 м² | 15,8 сот. | 3 849 000 | 44 039 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Аким-Анна д. | 84,6 м² | 24 сот. | 2 600 000 | 30 733 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Кузьмино д. | 80 м² | 15 сот. | 9 000 000 | 112 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Шабурново д. | 90 м² | 16,7 сот. | 7 300 000 | 81 111 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Чернецкое д. | 60 м² | 25 сот. | 1 900 000 | 31 667 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Чернецкое д. | 100,2 м² | 21 сот. | 2 000 000 | 19 960 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Богородское с. | 75 м² | 17 сот. | 6 000 000 | 80 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Богородское с. | 74,2 м² | 17,3 сот. | 7 200 000 | 97 035 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 2 000 000 | история площадки |
| 18.08.2026 | 1 700 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся бревенчатый дом 7Х9м на участке 25 сот в Сергиево-Посадском районе, ПМЖ, свет 15Квт, колодец, котел с печным отоплением, газ-баллоны, сад, огород. Д. Чернецкое, за селом Константиново на трассе. Рядом школа, магазин, автобусная остановка. Дом бревенчатый сухой, теплый. Бревно очень крепкое, большого диаметра. Есть сени, кладовая, хоз двор новый 2017 года. Сени бревенчатые, из 2х частей с перегородкой и отдельным помещением под кладовую. Под домом большой сухой подвал. 2 комнаты, Одна свободна, без мебели под спальню или кухню. 12 м. Вторая - просторный зал. Русская печь в исправном состоянии. Полный двор дров - в подарок! Огромный яблонево-вишневый сад, возделанный огород Земля - чернозем. Смородина, калина, жимолость, алыча, сливы. Все плодоносит.