Ярославское ш., 64 км от МКАД
Атмосфера СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 47 м², участок 6 сот., дерево, 1985 год.
Цена 1,7 млн ₽, снижали с 2,3 млн; первая цена 2,3 млн ₽ от 09.11.2025.
Рейтинг 30/100 · уверенность 70 %
Земля ≈112 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 675 тыс. → дом ≈1,02 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 38 тыс.–84 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈940 тыс., покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,94 млн / целевая ≈2,64 млн / пессимист. ≈2,35 млн → от пессимистичной прибыль −36 тыс. ₽, маржа −1 %, ROI −1 %.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Бубяково ≈1,3 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №10108
Рейтинг 30/100 · уверенность 70 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 9.4 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 52 % | 7.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 112 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 675 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 025 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 809 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Бубяково ТСН | 10,2 сот. | 2 500 000 | 245 098 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Бубяково ТСН | 10,2 сот. | 1 800 000 | 176 471 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Бубяково ТСН | 7,8 сот. | 1 200 000 | 153 846 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мечта СНТ | 7,9 сот. | 730 000 | 92 405 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бубяково ТСН | 8 сот. | 1 700 000 | 212 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нива СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нива СНТ | 5,1 сот. | 500 000 | 98 039 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Бубяково ТСН | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Мир СНТ | 12 сот. | 3 950 000 | 329 167 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Мечта СНТ | 6 сот. | 1 150 000 | 191 667 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 47 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 940 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 241 / 64 111 / 84 000 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 936 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 789 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 642 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 349 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -36 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Загорские Зори СНТ | 51 м² | 7 сот. | 3 800 000 | 74 510 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Нива СНТ | 43,1 м² | 6,8 сот. | 2 500 000 | 58 005 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Деулино СНТ | 50 м² | 8 сот. | 4 200 000 | 84 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кварц СНТ | 52,3 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 38 241 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Загорские Зори СНТ | 52,3 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 42 065 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | 46 м² | 5,5 сот. | 3 500 000 | 76 087 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.9 км | 47,9 м² | 4 сот. | 2 800 000 | 58 455 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.5 км | Садовод СНТ (Гражданский пос.) | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Васильково д. | 43 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 69 767 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Барканово д. | 45 м² | 9 сот. | 2 150 000 | 47 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.11.2025 | 2 300 000 | история площадки |
| 19.04.2026 | 2 000 000 (−300 000) | история площадки |
| 22.07.2026 | 1 950 000 (−50 000) | история площадки |
| 27.09.2026 | 1 700 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Загородный дом из сруба 5х5 м, + остекленная веранда 2х3,75 на участке 600 кв. м