Ярославское ш., 89 км от МКАД
Чернецкое д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 49 м², участок 20 сот., дерево.
Цена 1,7 млн ₽; цена не менялась с 14.10.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 65 %
Земля ≈37 тыс. ₽/сот. × 20 сот. = 749 тыс. → дом ≈951 тыс. ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 32 тыс.–56 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈880 тыс., покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,63 млн / целевая ≈2,37 млн / пессимист. ≈2,11 млн → от пессимистичной прибыль −218 тыс. ₽, маржа −10 %, ROI −9 %.
Коммуникации: колодец; отопление — печь.
До ст. Бубяково ≈23,3 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 27 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №10106
Рейтинг 18/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 2.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 59 % | 8.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 37 470 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 749 000 ₽ (20 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 951 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 408 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Чернецкое д. | 30 сот. | 1 400 000 | 46 667 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Козлово д. | 19 сот. | 700 000 | 36 842 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Константиново с. | 42 сот. | 3 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Константиново с. | 42,5 сот. | 1 950 000 | 45 882 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Базыкино д. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Константиново с. | 20 сот. | 2 200 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Кулебякино д. | 29,5 сот. | 450 000 | 15 254 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Константиново с. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Алена СНТ | 11 сот. | 260 000 | 23 636 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Константиново с. | 21,6 сот. | 850 000 | 39 352 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 49 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 880 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 667 / 50 836 / 55 970 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 634 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 502 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 371 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 107 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -218 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.4 км | Шабурново д. | 50 м² | 13 сот. | 1 900 000 | 38 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Константиново с. | 52,6 м² | 29 сот. | 2 900 000 | 55 133 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Константиново с. | 41,9 м² | 10 сот. | 2 100 000 | 50 119 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Ясниково д. | 53,6 м² | 10 сот. | 3 000 000 | 55 970 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Константиново с. | 57 м² | 14 сот. | 2 500 000 | 43 860 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Константиново с. | 58 м² | 13 сот. | 2 990 000 | 51 552 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Константиново с. | 58 м² | 12 сот. | 2 990 000 | 51 552 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Чернецкое д. | 60 м² | 25 сот. | 1 900 000 | 31 667 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Богородское с. | 47 м² | 12 сот. | 8 000 000 | 170 213 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Дмитровское с. | 50 м² | 15 сот. | 4 650 000 | 93 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.10.2026 | 1 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом, 49 кв.м (жилая площадь) , 20 соток земли, большой сад с фруктовыми деревьями, колодец. Тихая, спокойная деревня. Рядом есть пруд.