Ярославское ш., 19 км от МКАД
Ивантеевка г., Пушкинский гор. округ
Дом 30 м², участок 4 сот., 2024 год.
Цена 1,7 млн ₽; цена не менялась с 16.10.2026.
Рейтинг 80/100 · уверенность 60 %
Земля рядом ≈805 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,9 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 13 тыс.–253 тыс. ₽/м², медиана 123 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,69 млн / целевая ≈3,33 млн / пессимист. ≈2,96 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,01 млн ₽, маржа 34 %, ROI 52 %.
Коммуникации: вода — есть; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Зелёный Бор ≈0,7 км по прямой; до МКАД 19 км, на машине ≈22 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №10105
Рейтинг 80/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 804 583 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,9 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 3 218 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Колос СНТ | 6 сот. | 5 000 000 | 833 333 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Союз ОНТ | 6 сот. | 13 800 000 | 2 300 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 5,5 сот. | 800 000 | 145 455 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 38 сот. | 110 000 000 | 2 894 737 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Тарасовка с. | 4 сот. | 4 500 000 | 1 125 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 34,4 сот. | 21 481 250 | 624 455 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Зеленый Бор СНТ | 9,5 сот. | 8 655 000 | 911 053 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 20 сот. | 15 900 000 | 795 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Поляны СНТ | 9,1 сот. | 8 100 000 | 890 110 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Поляны СНТ | 7 сот. | 6 000 000 | 857 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 333 / 123 333 / 253 378 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 694 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 509 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 325 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 955 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 010 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 52 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.9 км | 30 м² | 5,5 сот. | 7 500 000 | 250 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.2 км | Клюковка-1 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 400 000 | 13 333 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Нива СНТ | 30 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 123 333 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Текстильщик СНТ | 30 м² | 5 сот. | 1 900 000 | 63 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Загорянский дп | 30 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 123 333 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | 29,6 м² | 6 сот. | 7 500 000 | 253 378 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.8 км | Бауманец-1 СНТ | 32 м² | 4,3 сот. | 3 190 000 | 99 688 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | 31 м² | 3 сот. | 3 750 000 | 120 968 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.8 км | 30 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 166 667 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5 км | 32 м² | 5 сот. | 5 900 000 | 184 375 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.10.2026 | 1 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему вниманию предлагается участок 4 сотки, ровной прямоугольной формы, ухоженный чистый, с плодово ягодными деревьями и кустарниками. Н участке расположена не менее привлекательная дача(домик), с кухонной и спальной зоной. На участке есть свет, вода, туалет уличный Дача располагается в черте города, в пешей доступности остановки общественного транспорта и сетевые магазины. ЧИТАЕМ ВНИМАТЕЛЬНО!!! Продажа по САДОВОЙ КНИЖКЕ