Ярославское ш., 84 км от МКАД
Пальчино д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 70 м², участок 6 сот., дерево, 1986 год.
Цена 1,8 млн ₽; цена не менялась с 16.05.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 56/100 · уверенность 61 %
Земля ≈45 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 270 тыс. → дом ≈1,53 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 112 тыс.–133 тыс. ₽/м², медиана 114 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,6 млн / целевая ≈6,84 млн / пессимист. ≈6,08 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,25 млн ₽, маржа 53 %, ROI 115 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); отопление — печь.
До ст. пл. 68 км ≈14,7 км по прямой; до МКАД 84 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №10101
Рейтинг 56/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 19 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 23 % | 4.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 2 % | 0.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 52 % | 7.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 45 030 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 270 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 530 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 857 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Пальчино д. | 10 сот. | 450 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Пальчино д. | 7,1 сот. | 290 000 | 40 845 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Пальчино д. | 11 сот. | 800 000 | 72 727 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Пальчино д. | 8,2 сот. | 370 000 | 45 122 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Пальчино д. | 30 сот. | 900 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Пальчино д. | 6,7 сот. | 8 450 000 | 1 261 194 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Повелье СНТ | 18 сот. | 1 100 000 | 61 111 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Повелье СНТ | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Пальчино СНТ | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Повелье СНТ | 6,6 сот. | 700 000 | 106 061 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 111 940 / 114 329 / 132 836 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 598 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 218 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 838 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 078 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 248 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 53 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 115 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Рассвет СНТ да: «ванная» + «ремонтом» | 65 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 35 385 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Ярыгино д. да: «санузел» + «под ключ» | 67 м² | 6 сот. | 8 900 000 | 132 836 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Ярыгино д. да: «санузел» + «под ключ» | 67 м² | 6 сот. | 7 500 000 | 111 940 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Ярыгино д. да: «ванные» + «теплым полом» | 65,6 м² | 6 сот. | 7 500 000 | 114 329 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.05.2026 | 1 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дачный участок 6 соток с 2-этажным домом. СНТ Анциферово. 10 минут ходьбы до ЖД станции Анциферово. На участке есть строительный хозблок с ванной,водопровод подведён. место для парковки. Небольшой огород. Туалет на улице. Дом для летнего проживания. Есть печь для отопления. Рядом с участком есть пруд и озеро в 5 км. Хорошие соседи. Продаю в связи с отсутствием времени для поездок на дачу.