Ярославское ш., 88 км от МКАД
Загорье СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 48,3 м², участок 12 сот., дерево, 2013 год.
Цена 1,83 млн ₽, снижали с 1,85 млн; первая цена 1,85 млн ₽ от 07.07.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 68 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 619 тыс. → дом ≈1,21 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 30 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈766 тыс., покупка после торга ≈1,56 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,51 млн / целевая ≈2,26 млн / пессимист. ≈2,01 млн → от пессимистичной прибыль −310 тыс. ₽, маржа −15 %, ROI −13 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: баня.
До ст. Шубино ≈3,9 км по прямой; до МКАД 88 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №10096
Рейтинг 21/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 17 % | 3.1 |
| торг | 5 | 7 % | 0.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.2 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 43 % | 6.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 51 607 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 619 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 211 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 072 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Предгорье СНТ | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Загорье СНТ | 8 сот. | 950 000 | 118 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Загорье СНТ | 7 сот. | 420 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Душищево д. | 7 сот. | 550 000 | 78 571 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Глазово СНТ | 11 сот. | 1 150 000 | 104 545 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Шубино ДНТ | 14 сот. | 790 000 | 56 429 | в продаже 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Шубино х. | 15,5 сот. | 950 000 | 61 290 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Шубино ДНТ | 13 сот. | 1 100 000 | 84 615 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Редриковы Горы СНТ | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Бодрость СНТ | 16,3 сот. | 750 000 | 46 012 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 766 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 980 / 53 191 / 71 000 |
| цена объекта | 1 830 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 555 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 514 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 388 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 263 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 011 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -310 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −13 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Загорье СНТ | 50 м² | 6,5 сот. | 1 499 000 | 29 980 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Ветеран СНТ | 48 м² | 10 сот. | 2 990 000 | 62 292 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Рогачево д. | 48,3 м² | 13 сот. | 3 200 000 | 66 253 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Мирный пос. | 45 м² | 14 сот. | 2 800 000 | 62 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Бужаниново с. | 50 м² | 16 сот. | 2 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | 50 м² | 14 сот. | 3 550 000 | 71 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.4 км | Лесная Поляна СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 33 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Весна-2 СНТ | 47 м² | 12 сот. | 2 500 000 | 53 191 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Химик СНТ | 47 м² | 7,5 сот. | 1 650 000 | 35 106 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Зеленая Горка ДНП | 48,9 м² | 7,7 сот. | 9 000 000 | 184 049 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2026 | 1 849 000 | история площадки |
| 18.07.2026 | 1 848 000 (−1 000) | история площадки |
| 15.08.2026 | 1 849 000 (+1 000) | история площадки |
| 22.08.2026 | 1 849 990 (+990) | история площадки |
| 29.08.2026 | 1 849 000 (−990) | история площадки |
| 14.09.2026 | 1 848 000 (−1 000) | история площадки |
| 27.09.2026 | 1 845 000 (−3 000) | история площадки |
| 24.10.2026 | 1 840 000 (−5 000) | история площадки |
| 06.11.2026 | 1 830 000 (−10 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 830 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер объекта: 536967. Вашему вниманию предлагается отличный дачный участок (12 м2) с домом 2013 г. П. (48.31 м2), расположенный в Снт "Загорье", Сергиево-Посадский р-он. К.Н. участка 50:05:0130108:961, 50:05:0130108:259. Дом каркасный. Наружные стены дома утеплены, внутренние - неутеплённые. В доме 2-а этажа. На первом этаже: мансарда, 2 уютных комнаты и кухня. На втором этаже расположена большая спальня. Электричество заведено в дом. Водопровод летний. Участок 12,00 соток, ровный, правильной формы. На участке есть недостроенная баня из бруса, кустарники и плодовые деревья: вишня, крыжовник, малина, смородина, айва. Территория Снт охраняется ( на въезде Кпп). В Снт источник (родниковая вода), магазин "Авокадо". В дачный сезон выполняют регулярные рейсы маршрутка, г. Сергиев Посад п. Бужаниново (конечная остановка на территории Снт по расписанию). Три раза в неделю приезжает рынок со свежими кисло-молочными продуктами, есть детская, волейбольная и футбольная площадки для населения Снт рядом большое озеро оборудован пляж, а также еще два водоема для рыбаков. Круглогодичный подъезд, дорога асфальтирована, многие соседи проживают круглогодично. Быстрый выезд на трассу М8. Звоните! Отличное место для отдыха от городской суеты!