Ярославское ш., 59 км от МКАД
Дивный-3 ТСН, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 25 м², участок 7,3 сот., бревно.
Цена 1,95 млн ₽, снижали с 2,2 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 26.06.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 56 %
Земля ≈93 тыс. ₽/сот. × 7,3 сот. = 679 тыс. → дом ≈1,27 млн ₽, 51 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 33 тыс.–173 тыс. ₽/м², медиана 108 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,66 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,87 млн / целевая ≈2,58 млн / пессимист. ≈2,29 млн → от пессимистичной прибыль ≈134 тыс. ₽, маржа 6 %, ROI 6 %.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. пл. 83 км ≈2,9 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10091
Рейтинг 35/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 12 % | 6.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 12.6 |
| торг | 5 | 76 % | 5.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 93 % | 6.6 |
| участок | 5 | 30 % | 2.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 93 080 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 679 000 ₽ (7,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 271 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 50 840 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Кругозор СНТ | 7,7 сот. | 385 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Кругозор СНТ | 12,9 сот. | 2 400 000 | 186 047 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дубрава СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Локомотив-3 СНТ | 8 сот. | 750 000 | 93 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Локомотив-3 СНТ | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дивный-3 ТСН | 7 сот. | 650 000 | 92 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дивный-3 ТСН | 6,6 сот. | 900 000 | 136 364 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Наш Дивный СНТ | 11 сот. | 1 700 000 | 154 545 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дивный-2 ТСН | 9,1 сот. | 1 950 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Наш Дивный СНТ | 7,5 сот. | 990 000 | 132 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 558 / 108 214 / 173 077 |
| цена объекта | 1 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 657 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 865 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 722 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 578 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 292 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 134 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 6 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Энергия СНТ | 25 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 120 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Дивный ДНП | 28 м² | 7,4 сот. | 2 050 000 | 73 214 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Топорково СНТ | 24 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 70 833 | снято (цена объявления) 27.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Локомотив-2 СНТ | 28,6 м² | 10 сот. | 4 950 000 | 173 077 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Березка-4 СНТ | 21,5 м² | 6 сот. | 700 000 | 32 558 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Гея СНТ | 24 м² | 6 сот. | 1 050 000 | 43 750 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Солнечный-2 ДНТ | 30 м² | 8 сот. | 4 200 000 | 140 000 | снято (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | 23 м² | 9 сот. | 3 750 000 | 163 043 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.9 км | Смена д. | 28 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 96 429 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Бужаниново с. | 21 м² | 9,1 сот. | 3 000 000 | 142 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.06.2026 | 2 200 000 | история площадки |
| 29.06.2026 | 2 150 000 (−50 000) | история площадки |
| 27.07.2026 | 2 000 000 (−150 000) | история площадки |
| 29.09.2026 | 1 950 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 950 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 1 950 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок 7.3 сот с домом 24кв. М(утеплен). Огорожен (забор из профлиста). Откатные ворота. Участок вспашен, удалены все корни и посеян газон. Электричество 15квт. ( Прямой договор с Мосэнергосбыт). Заведено в дом. (освещение, розетки тд). Можно уже проживать. Прописка. Удобный заезд с Ярославского ш. Асфальт до ворот днп. Дороги зимой чистят. Автоматические въездные ворота (по телефону). До жд. Станции пешком "81км" 2км. Видеонаблюдение. Снт граничит с лесом. Рядом пруд с рыбалкой. Есть проводной Интернет. Подана заявка на Газ. Рядом находится озеро Торбеевское с оборудованными беседками и пляжами, а также святой источник Гремячий ключ, основанный Сергием Радонежским. Документы готовы к сделке. Приезжайте. Все честно покажу и расскажу. Кадастровый номер: 50:05:0120245:1780.