Ярославское ш., 70 км от МКАД
Красная Сторожка ДНП, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 30 м², участок 10 сот., 2020 год.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 27.09.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 55 %
Земля ≈125 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,25 млн → дом ≈750 тыс. ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 33 тыс.–105 тыс. ₽/м², медиана 76 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,5 млн / целевая ≈2,25 млн / пессимист. ≈2 млн → от пессимистичной прибыль −302 тыс. ₽, маржа −15 %, ROI −13 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Наугольный ≈7,4 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №10087
Рейтинг 19/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 9.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 58 % | 4.5 |
| участок | 5 | 55 % | 4.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 125 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 250 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 750 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Красная Сторожка ДНП | 11 сот. | 999 000 | 90 818 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Красная Сторожка ДНП | 13 сот. | 1 625 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Красная Сторожка ДНП | 8 сот. | 425 000 | 53 125 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Красная Сторожка д. | 11 сот. | 2 000 000 | 181 818 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Красная Сторожка ДНП | 10 сот. | 1 450 000 | 145 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Красная Сторожка д. | 10 сот. | 1 450 000 | 145 000 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Красная Сторожка ДНП | 10 сот. | 1 690 000 | 169 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Красная Сторожка-1 ТСН | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Красная Сторожка д. | 25 сот. | 3 799 980 | 151 999 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Красная Сторожка д. | 13 сот. | 1 625 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 333 / 76 323 / 105 000 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 498 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 373 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 248 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 998 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -302 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −13 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Парфеново СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 33 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Парфеново с. | 29,1 м² | 10 сот. | 2 000 000 | 68 729 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Игнатьево-5 СНТ | 30 м² | 8 сот. | 2 950 000 | 98 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Игнатьево-5 СНТ | 30 м² | 7,4 сот. | 3 150 000 | 105 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Алексеевское лесн-во пос. | 30,5 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 81 967 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Нива СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Первомайское СНТ | 30 м² | 7 сот. | 2 900 000 | 96 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Каменка СНТ | 32,4 м² | 6 сот. | 2 290 000 | 70 679 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Деулино СНТ | 31,3 м² | 12 сот. | 7 550 000 | 241 214 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.1 км | Семенково д. | 30 м² | 15 сот. | 8 000 000 | 266 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.09.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
у меня временное жильё, со всеми удобствами