Ярославское ш., 58 км от МКАД
Юбилейное СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 29 м², участок 4 сот., 1978 год.
Цена 2,1 млн ₽; цена не менялась с 24.10.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 62 %
Земля ≈278 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 1,11 млн → дом ≈987 тыс. ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 67 тыс.–163 тыс. ₽/м², медиана 100 тыс.
Ремонт ≈480 тыс., покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,04 млн / целевая ≈2,74 млн / пессимист. ≈2,43 млн → от пессимистичной прибыль ≈167 тыс. ₽, маржа 7 %, ROI 7 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Сергиев Посад ≈2,8 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №10083
Рейтинг 29/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 9 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 15 % | 7.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 12.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 6.7 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 278 334 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 113 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 987 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 034 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Химик-2 СНТ | 5 сот. | 2 500 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Автомобилист-2 СТ | 5 сот. | 1 400 000 | 280 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дружба-2 СНТ | 5,1 сот. | 3 150 000 | 617 647 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дружба-2 СНТ | 4 сот. | 1 300 000 | 325 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Афанасовский пос. | 18 сот. | 5 000 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Запрудный ЛПХ | 3 сот. | 550 000 | 183 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Запрудный ЛПХ | 16 сот. | 5 000 000 | 312 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Запрудный ЛПХ | 9 сот. | 1 200 000 | 133 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дружба СНТ | 4,2 сот. | 1 250 000 | 297 619 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Рябинка СНТ | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 29 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 480 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 66 667 / 100 000 / 163 333 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 040 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 888 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 736 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 432 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 167 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 7 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Солнечная Поляна СНТ | 30 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 130 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Буран СНТ | 28,3 м² | 6 сот. | 3 150 000 | 111 307 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Роща СНТ | 30 м² | 5 сот. | 800 000 | 26 667 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | 30 м² | 3 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.3 км | 30 м² | 2 сот. | 2 350 000 | 78 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.3 км | 30 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 163 333 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.5 км | 30 м² | 2,8 сот. | 4 500 000 | 150 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.8 км | 30 м² | 2 сот. | 2 350 000 | 78 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.1 км | 30 м² | 2,5 сот. | 2 000 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.3 км | Смена д. | 28 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 96 429 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.10.2026 | 2 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продaётся дaча плoщадью 29 кв.м с двумя этажами, поcтрoеннaя в 1978 году из экспepимeнтaльных мaтepиaлoв. Дом раcпoлoжен на участкe CHT, окpужённoм зeленью и дepевьями. Ha территоpии еcть теплица и несколькo хoзяйственных постpoек. Учacтoк уxожeн, имеются плодовыe дepевья и куcтаpники. В домe требуется ремонт, санузел находится на улице. До ближайшего магазина можно дойти пешком, а также имеется остановка общественного транспорта. Электричество подключено, водоснабжение: летний водопровод.