Ярославское ш., 86 км от МКАД
Выпуково с., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 102 м², участок 24 сот.
Цена 2,15 млн ₽; цена не менялась с 07.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 71/100 · уверенность 57 %
Земля ≈47 тыс. ₽/сот. × 24 сот. = 1,13 млн → дом ≈1,02 млн ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 20 тыс.–94 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈2,04 млн, покупка после торга ≈1,83 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,83 млн / целевая ≈7,05 млн / пессимист. ≈6,26 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,4 млн ₽, маржа 38 %, ROI 62 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 83 км ≈11,4 км по прямой; до МКАД 86 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №10080
Рейтинг 71/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 20 % | 3.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 28 % | 1.8 |
| участок | 5 | 100 % | 6.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 86 % | 13.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 46 904 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 126 000 ₽ (24 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 024 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 039 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Выпуково с. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 10.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Выпуково с. | 14 сот. | 1 290 000 | 92 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Выпуково с. | 21 сот. | 1 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Несвитаево д. | 11 сот. | 500 000 | 45 455 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Несвитаево д. | 32,7 сот. | 1 500 000 | 45 872 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Несвитаево д. | 10 сот. | 690 000 | 69 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Несвитаево д. | 12,4 сот. | 300 000 | 24 194 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Сметьево д. | 18 сот. | 1 500 000 | 83 333 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Богородское пгт | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Несвитаево д. | 9 сот. | 450 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 102 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 040 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 417 / 72 183 / 93 750 |
| цена объекта | 2 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 827 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 830 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 438 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 047 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 264 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 396 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 38 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 62 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Геронтьево д. | 100 м² | 12 сот. | 3 700 000 | 37 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Несвитаево д. | 107,2 м² | 13 сот. | 6 900 000 | 64 366 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Григорово д. | 98 м² | 26,7 сот. | 8 800 000 | 89 796 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Титовское с. | 100 м² | 12 сот. | 5 970 000 | 59 700 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Григорово д. | 96 м² | 24 сот. | 1 960 000 | 20 417 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Богородский Резчик СНТ | 96 м² | 12 сот. | 8 500 000 | 88 542 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Богородское пгт | 96 м² | 12 сот. | 9 000 000 | 93 750 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Иудино с. | 100 м² | 15,4 сот. | 8 000 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Игнатьево д. | 103 м² | 22 сот. | 5 300 000 | 51 456 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Рогачево д. | 103,5 м² | 12 сот. | 9 500 000 | 91 787 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2026 | 2 150 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 150 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Самое высокое место во всей Московской Области. Дом с постоянной пропиской. 24 сотки земли. Плодовые яблони. Помещение для ранения садового инвентаря. В конце участка фундамент под баню. Рядом Храм Тихвинской иконы Божией Матери.