Новорязанское ш., 88 км от МКАД
Химик-2 СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 20 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 855 тыс. ₽, снижали с 955 тыс.; первая цена 955 тыс. ₽ от 08.05.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 63 %
Земля ≈102 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 615 тыс. → дом ≈240 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 30 тыс.–63 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈727 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈950 тыс. / целевая ≈855 тыс. / пессимист. ≈760 тыс. → от пессимистичной прибыль −367 тыс. ₽, маржа −48 %, ROI −32 %.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Шиферная ≈2,6 км по прямой; до МКАД 88 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №1007
Рейтинг 17/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 17 % | 3.7 |
| торг | 5 | 70 % | 5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 6.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 102 438 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 615 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 240 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Перхурово СНТ | 5 сот. | 550 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Перхурово д. | 14 сот. | 5 000 000 | 357 143 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Перхурово д. | 15 сот. | 2 900 000 | 193 333 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 12 сот. | 1 199 000 | 99 917 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 6,6 сот. | 1 499 000 | 227 121 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 12 сот. | 2 920 000 | 243 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Шильково д. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Вострянское д. | 21 сот. | 1 600 000 | 76 190 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 15 сот. | 1 700 000 | 113 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 13,2 сот. | 2 999 999 | 227 273 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 500 / 45 833 / 63 043 |
| цена объекта | 855 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 726 750 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 950 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 902 000 ₽ |
| продажа: целевая | 855 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 760 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -366 750 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −48 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Перхурово СНТ | 20 м² | 5 сот. | 1 050 000 | 52 500 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Восход СНТ | 20 м² | 6 сот. | 850 000 | 42 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 20 м² | 5,3 сот. | 590 000 | 29 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Фетровщик СНТ | 17,5 м² | 6,1 сот. | 700 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Автомобилист ТСН | 20 м² | 6 сот. | 800 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Перхурово СНТ | 24 м² | 5,5 сот. | 1 650 000 | 68 750 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Суханово СНТ | 20 м² | 6 сот. | 950 000 | 47 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Химик-3А СТСН | 24 м² | 5,5 сот. | 1 100 000 | 45 833 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Гранит СНТ | 20,4 м² | 6,7 сот. | 1 000 000 | 49 020 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | 23 м² | 7,1 сот. | 1 450 000 | 63 043 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.05.2026 | 955 000 | история площадки |
| 04.06.2026 | 900 000 (−55 000) | история площадки |
| 19.06.2026 | 855 000 (−45 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 855 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Высокий, сухой, ровный участок 6 соток, взрослые деревья, в том числе плодовые и туи. Домик 20 м2 на фундаменте, требуется ремонт ступеней крыльца. Внутри прихожая, спальня и кухня. Требуется уборка и ремонт. Шлагбаум, в СНТ хорошие дороги, магазин, рядом остановка автобуса. Показ в любое время, быстрый выход на сделку.